A lei prevê que o locatário arque com as despesas ordinárias de condomínio, e não existe fixação do “modo” de cumprir essa obrigação: tanto pode o condômino locador pagar ao condomínio e cobrar do locatário (fórmula que permite maior controle da operação), como podem combinar de este pagar diretamente ao condomínio.
A multa em caso de inadimplemento do aluguel é livremente fixada, já a multa pelo atraso no pagamento do rateio de condomínio é limitada pelo Código Civil em irrisórios 2%.
Aí o problema: se for combinado que o locatário pagará diretamente ao condomínio e isso não acontecer, o locador poderá ser acionado, sofrendo os respectivos aborrecimentos. A diminuta multa não estimula o pagamento a tempo e todos estão (estamos) sujeitos a problemas financeiros (inclusive aquele inquilino cujo cadastro se aprovou), obviamente preferindo liquidar contas com multas maiores ou consequências piores do que essa levíssima repreensão.
É nesse cenário, de evidente interesse dos locadores (e dos condôminos adimplentes, certamente), que está em curso a atualização do Código Civil, que dentre as sugestões inclui a alteração do atual artigo 1.336, parágrafo primeiro, para impor ao condômino inadimplente “multa de até dez por cento sobre o débito”, em substituição ao limite atual, de dois por cento.
Lembre-se, despesa de condomínio ou contribuição condominial é tão somente a parcela decorrente do rateio do conjunto de despesas entre os condôminos. É óbvio que para ser enfrentada uma despesa, caso um dos responsáveis não contribua, os outros pagarão mais. Afinal, o dinheiro arrecadado tem destinação certa, combinada, obrigatória e impostergável.
E a multa tem insubstituível finalidade coercitiva, pois deixa bastante clara a consequência do eventual descumprimento da obrigação. Vale lembrar, multa é a pena pecuniária, prevista exclusivamente para impelir os obrigados a pagarem no prazo combinado. Não é fonte de renda dos credores, não é incremento da parcela.
A multa existe unicamente para assegurar o exato cumprimento da obrigação, obviando-se que o reduzidíssimo percentual atual sequer pode ser considerado pena, tem pouca serventia. No passado, foi aprovada aplicação de multa sobre o débito, progressiva e diária à razão de 0,33% por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do condomínio, não podendo ser superior a 10%, mas essa evolução foi vetada pelo então Presidente da República com fundamentos que misturaram conceitos técnicos e chegaram, até, à declaração de que as pessoas teriam dificuldades em fazer os cálculos.
Agora, espera-se que a adequação da multa por inadimplemento no condomínio por meio desta alteração no Código Civil. Pois, se o erro na multa não for corrigido agora quando atualizado o código, que mereça, então, uma lei específica, adequando e pacificando este tema ao qual todos somos tão sensíveis.
Jaques Bushatsky é advogado e presidente da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim). No Secovi-SP, é membro do Conselho Jurídico da Presidência, diretor de Legislação do Inquilinato e pró-reitor da Universidade Corporativa da entidade. Sócio da Advocacia Bushatsky.