Após a Assembleia Geral de Implantação (AGI) de um Condomínio, os desafios desse processo inicial da vida de um empreendimento são enormes. Uma das maiores dificuldades dos síndicos, administradoras e proprietários são todos os aspectos relacionados ao Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).
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O IPTU está previsto no artigo 156, inciso I, da Constituição Federal/1988 e diz respeito à propriedade. É de competência municipal, ou seja, são as prefeituras que definem as alíquotas, isenções etc. e o contribuinte do encargo é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título, procure a prefeitura de sua comarca para saber mais detalhes sobre os critérios e bases de cálculo.
Durante a fase de construção do edifício, o imposto é único e pago pela incorporadora a parte correspondente à totalidade do terreno. Após a emissão do Certificado de Conclusão (“Habite-se” - ato administrativo que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação), é importante solicitar à Prefeitura o desmembramento do IPTU, pois a partir deste momento as cobranças passam a ser também sobre a área construída e não só do terreno.
Esse procedimento serve para que cada unidade receba o seu lançamento fiscal e, consequentemente, possa pagar o tributo de acordo com a fração ideal (tamanho) de sua unidade, porém, este procedimento nem sempre ocorre de forma automática e, muito pelo contrário, costuma ser extremamente moroso, contudo algumas incorporadoras, tão logo o “Habite-se” é emitido, registram o pedido de individualização junto à prefeitura, para que seja emitido o carnê de IPTU de cada uma das unidades. No entanto, por muitas vezes, as incorporadoras não tomam essa iniciativa, cabendo ao síndico, administradora e condôminos gerenciarem tal situação.
Assim, até que seja aprovado a individualização da cobrança do IPTU, por haver apenas o contribuinte único no cadastro municipal, o Condomínio é quem tem que assumir o pagamento do imposto, através de rateio do valor total nos boletos condominiais de acordo com a fração ideal de cada unidade autônoma e os condôminos quitarem juntamente com as demais despesas.
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Uma vez autorizado o desmembramento, fato que pode levar mais de um ano, o número do contribuinte principal (original), também conhecido como “Contribuinte Pai”, é cancelado gerando novos lotes, que seriam os “Contribuintes Filhos”, para os quais, em sua grande maioria, a Prefeitura lança o tributo de forma retroativa, a partir da data de emissão do “Habite-se”.
E é neste momento que os problemas emergem com ainda mais veemência, pois até então, normalmente, apenas a gestão do condomínio (síndico, administradora e conselho) estão a par da situação como um todo e os demais condôminos vêm pagando a cota condominial, acrescida do IPTU e quando recebem os carnês, com valores muitas vezes superiores aos que constam nos boletos até então (porque a prefeitura soma o valor do IPTU do Terreno com o da área construída), passam a questionar e, muitas vezes, duvidar do recolhimento do imposto por parte do condomínio, pois a cobrança ocorre de forma retroativa, ou seja, a prefeitura desconsidera os pagamentos realizados após a data da efetivação do desdobro, assim, em muitos casos os condôminos pagam duas vezes o imposto - uma através do boleto condominial e outra por meio de seu carnê individual.
Conheço casos, como o de um condomínio localizado no Bairro de Moema/SP que levou 5 anos para desdobrar o IPTU, neste ínterim todos os condôminos pagaram a cota condominial acrescida do imposto, porém, como explicado, na cobrança retroativa os condôminos tiveram que arcar com toda essa despesa novamente em seus carnês emitidos pela Prefeitura.
Para reaver a importância paga a mais até o desmembramento, o condomínio deve protocolar a abertura de um processo administrativo junto à prefeitura requerendo a restituição, procedimento que pode levar até cinco anos para o reembolso.
Existem algumas maneiras que podem auxiliar o condomínio a enfrentar este entrave com níveis menores de transtornos e gastos desnecessários, por exemplo, nos empreendimento que a construtora toma à frente, muitas vezes o condomínio não tem qualquer ônus com a operação.
Contudo, como vimos acima, nem sempre acontece assim, nestas circunstâncias as soluções mais eficientes, que tenho notado nos condomínios que conheci, são aquelas propostas por assessorias jurídico-tributárias renomadas, que possuem toda a experiência e expertise necessária para acelerar a individualização da cobrança evitando a duplicidade no pagamento e despesas adicionais.
Então se você é síndico, evite curiosos, consulte sua administradora e/ou jurídico para indicações, caso seja condômino oriente seu síndico.
Veja dicas importantes que facilitam o processo de desdobro de IPTU:
No dia da instalação do condomínio questionar a incorporadora se já existe o protocolo de desdobro junto à prefeitura;
Caso sim, faça o acompanhamento via site da prefeitura com o número do protocolo fornecido (ou peça para o síndico);
Se não, tão logo for possível protocole (ou oriente o síndico) a ingressar com a solicitação na Prefeitura, verificando as documentações necessárias exigidas por cada município.
Acompanhe frequentemente todos os despachos da Prefeitura, pois a ausência e/ou inconsistência de qualquer documento o processo pode ser cancelado;
Confira dicas para evitar descontrole financeiro e altas taxas condominiais
Comunique a massa condominial, via comunicado/assembleia, de todo o processo orientando o passo a passo incluindo a reserva financeira face a possibilidade de cobrança retroativa.
Desdobro de IPTU , uma grande dor de cabeça, mas com a dose certa de assessoria passa rápido.