Um dos mitos sobre leilão de imóveis é que apenas pessoas com elevado patrimônio conseguem participar. O principal atrativo dos leilões é a possibilidade de aquisição de imóveis com desconto de até 70%
sobre o valor de mercado. A análise é da advogada Ana Carolina Osório
, especialista em leilões de imóveis e sócia da Osório Batista Advogados.
Ela explica que há milhares de imóveis sendo vendidos em leilões mensalmente, com as mais diversas características e valores. A especialista cita três formas de se adquirir imóveis em leilões com pouco dinheiro : “No leilão judicial , o preço do imóvel pode ser pago em até 30 parcelas mensais, mediante sinal de 25%. Já no leilão extrajudicial é possível obter financeiro imobiliário, como em uma compra e venda regular", diz. "Em ambas as formas de leilão, é possível fazer a cotização, ou seja, adquirir o imóvel por um grupo de pessoas, estabelecendo quotas para cada um”, completa.
A advogada destaca uma técnica para fugir da concorrência e adquirir imóveis pelo valor mínimo, ou próximo dele. “Se o comprador tiver um pouco mais experiência na área, deve procurar leilões mais complexos, como por exemplo leilões de direitos aquisitivos”. Em leilões de direitos aquisitivos , o comprador não adquire a propriedade do imóvel, mas assume os direitos e deveres do devedor/réu sobre determinado imóvel. Podem ser direitos decorrentes de uma promessa de compra e venda quitada, como direitos adquiridos por meio de um contrato de compra e venda com alienação fiduciária.
Após a arrematação, também é possível reduzir o imposto devido pela venda do imóvel, que corresponde a 15% sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda. Há casos em que o imposto de Ganho de Capital não precisa ser recolhido. “Se o valor de venda do imóvel for utilizado para a aquisição de outro imóvel no prazo de 180 dias, ou se tiver sido vendido pelo valor de até R$ 440 mil e for o único de propriedade do devedor, o arrematante fica isento do imposto”, explica Ana Carolina Osório.
Mas mesmo que o comprador não se enquadre nas hipóteses de isenção, há várias despesas que podem ser acrescidas ao valor de aquisição do imóvel, como comissão de corretagem, ITBI, custos para registro de escritura e com reformas. “Com isso, o custo de aquisição aumenta e consequentemente é reduzida a base de cálculo do imposto de ganho de capital”. A advogada alerta ainda sobre a importância de ter todos os recibos e notas fiscais para comprovar estes gastos caso seja solicitado pela Receita Federal.