Criado para proteger trabalhadores após uma demissão, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) surgiu em 1966, durante o governo do marechal Castelo Branco. A ideia era criar uma espécie de poupança mensal financiada pelo empregador.
Esse fundo seria um amparo caso houvesse necessidade de dispensar o funcionário sem comprometer uma fatia grande da receita do empregador. A “poupança” seria acumulada por depósitos mensais equivalentes a 8% dos ganhos brutos do funcionário.
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Em vigor desde então, o FGTS se tornou um facilitador do sonho da casa própria, já que a lei que criou o fundo prevê a possibilidade de usá-lo, mesmo sem a quebra do vínculo empregatício, na aquisição de imóveis
.
Mas você conhece as regras para usar o fundo na compra de um imóvel? Conheça o guia desenvolvido pela Agência Brasil.
Quem pode comprar
- Idade mínima de 18 anos completos
- Ter no mínimo 3 anos, consecutivos ou não de trabalho sob o regime do FGTS.
- Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro Habitacional (SFH)
- Não possuir imóvel residencial próprio no município onde mora
- Trabalhar ou morar no mesmo município do imóvel desejado
Exigências para o imóvel
- O valor total não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão (valor varia de acordo com o município)
- Imóvel deve ser classificado como residencial urbano
- Deverá ser usado exclusivamente para a moradia do titular
- O imóvel não pode ter sido financiado com FGTS na aquisição anterrior por pelo menos 3 anos.
Documentos necessários
- Carteira de trabalho
- CPF
- Identidade
- Certidão de nascimento ou casamento
- Declaração do último Imposto de Renda
- Extrato da conta do FGTS
- Contracheque atual
- Certidão de matrícula e cópia do IPTU do imóvel
De posse de toda a documentação, o próximo passo é a negociação imobiliária.
Bancos, consórcios ou companhias de crédito podem fazer o papel de agentes financeiros, os intermediários que vão ajudar tanto na liberação da linha de crédito quanto no saque do FGTS para compor o pagamento do imóvel.
Nesta etapa é muito importante conferir e comparar todos os custos e taxas de financiamento. Os bancos geralmente solicitam que um avalista visite o imóvel para conferir o estado da casa ou apartamento, e se realmente ele tem o valor de mercado que está sendo negociado.
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Essa taxa pode ser cobrada múltiplas vezes
caso o imóvel não esteja em estado adequado para moradia ou esteja em desacordo com o valor de mercado.
Os principais bancos brasileiros oferecem calculadoras onl-ine que ajudam a entender o impacto das prestações sobre o orçamento.
O limite das parcelas costuma ser de 30% da renda bruta do comprador, mas esse valor pode ser composto pela renda do cônjuge ou companheiro.
Não pode usar o FGTS para:
- Comprar imóveis comerciais
- Reformar ou ampliar a área de imóveis que já são seus
- Compar terrenos sem construção
- Comprar material de construção
- Comprar imóveis para familiares dependentes ou outros
Com todas as condições cumpridas, agora é hora de revisar a papelada . Lembre-se que o FGTS não pode ser usado para pagar as taxas de cartório envolvidas na transferência de titularidade da propriedade.
O Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) também deve ser levado em conta, já que pode pesar bastante na transação. O valor do ITBI pode chegar a 3% do valor total do imóvel, mesmo para aqueles comprados na planta.
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Geralmente o imposto é pago em até um mês após a conclusão do negócio. Também é importante checar se há dívidas do Imposto Territorial Urbano (IPTU)
. Durante o processo de transferência de titularidade do imóvel, a dívida, caso exista, também será transferida.
Caso seja de longa data, a dívida pode negativar o nome do proprietário
na dívida ativa, que bloqueia o acesso a direitos básicos, como passaporte, tomar posse em concursos públicos ou estudar em universidades do governo.
Uso do FGTS após a compra do imóvel
Diminuir o valor das próximas 12 prestações
É possível assinar um contrato de amortização das prestações na Caixa Econômica Federal. Dessa forma, o depósito mensal feito na conta do empregado será usado como abatimento na parcela do financiamento
Diminuir o número total de parcelas
Nessa modalidade, o proprietário do imóvel financiado pode usar o saldo acumulado do FGTS para reduzir o número total de parcelas, mas sem influenciar no valor delas.
Para amortizar o saldo devedor total
É possível utilizar o saldo total do fundo a qualquer momento para amortizar o saldo do financiamento . Mas cuidado co as taxas administrativas. Elas podem representar um desequilíbrio nas contas mensais.
Imóvel pronto para morar
Chaves em mãos, imóvel pronto para morar. Um detalhe importante é que o novo imóvel deve ser declarado no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) do próximo ano. O valor total deve constar em “Bens e Direitos”.
Já a parcela do FGTS usada para adquirir o bem deve constar na parte de “Rendimentos Isentos e não tributáveis”. O FGTS é livre de tributação , portanto não incidirá nenhum imposto sobre o dinheiro usado para abater o valor total da propriedade.
A Caixa oferece um aplicativo do FGTS para acompanhar mensalmente a evolução do extrato do fundo. Todas as agências do banco também esclarecem dúvidas sobre o uso e as regras para aquisição de imóveis.