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Mudança do perfil dos compradores e queda dos investimentos explicam a queda no número de distratos no último trimestre

O número de distratos, devoluções de imóveis comprados na planta, sofreu uma queda de 6,3% no último trimestre (período entre novembro de 2015 e janeiro de 2016) em relação ao trimestre imediatamente anterior (período entre outubro e dezembro de 2015). Os números divulgados divulgados nos indicadores Abrainc-Fipe, nesta terça-feira (22).

Momento é bom para quem poupou e tem interesse em comprar a casa própria
Thinkstock/getty
Momento é bom para quem poupou e tem interesse em comprar a casa própria

O levantamento mostra que desde setembro de 2015, o número de unidades distratadas vem sofrendo quedas consecutivas nos últimos trimestres. O trimestre finalizado em setembro de 2015 registrou 14,4 mil unidades distratas, enquanto os trimestres concluídos em outubro, novembro e dezembro de 2015 tiveram 13,4 mil, 13,5 mil e 12,7 mil imóveis devolvidos, respectivamente. Já no acumulado de 2016 (janeiro), o total de unidades distratadas foi de 2.804, 26% inferior aos distratos observados em janeiro de 2015.

De acordo com o diretor de comunicação da Abrainc, Luiz Fernando Moura, a queda no número de distratos se deve à restrição da concessão de crédito e à mudança do perfil do comprador.

"O número de distratos está diminuindo devido a a atitude mais criteriosa que está sendo adotada pelas incorporadoras na concessão do crédito, e à redução do percentual de investidores que estão comprando imóveis", explica. "Quem compra imóvel neste momento têm a intenção de viver nele, então para ele pouco importa se ele vai sofrer queda de 1% ou 5% de um mês para o outro. A contração do crédito aponta que a tendência é que o número de desistências continue diminuindo”.

O número de distratos sofreu aumento apenas quando comparados o período entre novembro de 2015 e janeiro de 2016 e o período entre novembro de 2014 e janeiro de 2015, 6,9%.

Se considerados os distratos como proporção das vendas por safra de lançamento, as unidades vendidas no primeiro trimestre de 2014 apresentaram a taxa distratos mais elevada da série histórica (15,7%). O quatro trimestre de 2015 teve uma taxa de distratos de 0,3%.

Devolvi o imóvel que comprei na planta. E agora?
Há dois tipos de distrato, o que é realizado por um ato da construtora, como o atraso de um imóvel, e o que é realizado por um ato do comprador, como a suspensão do pagamento do bem. No primeiro caso, o consumidor tem direito a receber 100% do valor pago com correção monetária e ainda pode pedir indenização por danos morais ou materiais. No segundo, a empresa tem que devolver entre 85% e 90% do valor pago pelo comprador de forma única, imediata e com correção monetária. 

Como explica o advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, está sumulado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que todo consumidor que queira o distrato do imóvel, mesmo inadimplente, tem o direito de desistir da compra. A empresa pode reter apenas os valores suficientes para cobrir as despesas de administração, que os Tribunais têm fixado entre 10% a 15% dos valores pagos pelo cliente.

O problema é que, com o estoque alto, as incorporadoras, muitas vezes tenta reter uma quantia muito maior do que a que tem sido determinada pela Justiça.

"Há empresas que querem reter da pessoa, 30%, 40%, até 50% do valor pago, e o comprador aceita essa situação por desinformação, ou muitas vezes por dificuldades financeiras. Além de pagar o aluguel, elas precisam se sustentar, então quando incorporadoras oferecem a restituição de 30% do que já foi pago e ainda em 10 parcelas, elas acabam aceitando. Por isso, é importante que o comprador conheça seus direitos para não se tornar uma vítima de coação (muitas empresas dizem que não vão aceitar a devolução ou que vão negativar o nome do cliente) e aceitar receber valores irrisórios".

Tapai alerta que os compradores devem ficar atentos a pegadinhas empregadas pelas incorporadoras.

"Existe uma [pegadinha] clássica. O comprador sempre paga 20% do imóvel para a incorporadora. O problema é quando ele quer fazer a devolução do imóvel, algumas empresas informam que vão reter entre 20% e 30% do dinheiro, ou seja, isso correponde a 80% do que ele pagou. Retenções de quantias significativas são ilegais, porque representam enriquecimento ilícito".

Isso quer dizer que o comprador que comunica o distrato do imóvel na planta deve, a princípio, negociar a restituição da quantia paga junto com a empresa. Caso ela se recuse a devolver o dinheiro, informe que vai pagar uma quantia irrisória, ou ainda, que vai cobrar multa, o cliente pode entrar com uma ação na Justiça.

"Nem sempre o que está escrito no contrato é válido e irretratável, ou seja, o contrato não é absoluto, eu posso discuti-lo judicialmente".

Mas existem duas observações que devem ser feitas e às quais os consumidores devem estar atentos.

"Só posso distratar um negócio enquanto estiver pagando o imóvel para a construtora. Se eu comunicar o distrato depois da entrega das chaves, quando passo para o financiamento bancário, perco o dinheiro e o imóvel, então se não conseguir pagar o banco, vou ter um grande problema".

Outro ponto importante que o cliente precisa saber é que se não houver acordo para o distrato, de forma alguma, ele deve assinar qualquer documento ou receber qualquer valor da empresa. "Não posso aceitar receber 40% da empresa e depois ir brigar na Justiça pelos 60%", explica Tapai.

Se você poupou, então é hora de aproveitar o mercado
O preço dos imóveis registrou queda real de 8,85% nos últimos 12 meses, de acordo com o índice FipeZap de fevereiro, o que significa que o aumento nos valores foi menor que a inflação esperada pelo período. Nos últimos 12 meses, nenhuma das 20 cidades pesquisadas apresentou alta real nos preços. Belo Horizonte, Curitiba, Rio de Janeiro, Recife, Niterói e Distrito Federal foram mais além da valorização abaixo da inflação: tiveram queda nominal nos valores, ou seja, os preços realmente caíram.

O momento é, portanto, muito bom para o consumidor que poupou e tem interesse em adquirir um imóvel. As incorporadoras estão oferecendo aos compradores não apenas descontos, mas também financiamento direto e troca por um imóvel mais barato. Além disso, há ofertas bastante interessantes. O consumidor que pesquisar preços, comparar produtos no mercado e usar seu poder de barganha pode fazer um ótimo negócio.