O jovem adulto que resolve ir em busca da independência e sair da casa dos pais geralmente passa pelo mesmo dilema: o que é melhor, pagar aluguel ou financiar seu próprio imóvel? Para vocês entenderem o tamanho dessa dúvida, até mesmo os influenciadores financeiros mais conhecidos da internet divergem sobre qual opção é a mais vantajosa.
Por exemplo, o Thiago Nigro, criador do canal “O Primo Rico”, defende que vale a pena morar de aluguel e investir o dinheiro. Já Eduardo Feldberg, conhecido como “Primo Pobre”, acredita que o financiamento seja melhor, já que quem mora de aluguel acaba pagando um valor até quatro vezes maior. Para acabar de vez com essa indecisão, no artigo de hoje vamos analisar os diferentes cenários para você entender o que vale mais a pena na sua realidade.
Em mais de dois anos produzindo conteúdo financeiro, o que mais vemos é gente falando que ao invés de comprar um imóvel luxuoso, é mais vantajoso investir esse dinheiro, por exemplo, em fundos imobiliários de tijolo, que rendem 0,7% ao mês, ou então, em fundos de papel, com retornos ainda maiores. Dessa forma, daria para pagar o aluguel do imóvel e ainda sobraria uma bela quantia para reinvestir e crescer o seu patrimônio.
Será que essa é realmente uma boa opção?
Para começar, investir uma quantia tão alta como essa não está de acordo com a realidade financeira de grande parte dos brasileiros. Então, para a maioria, a melhor opção seria financiar esse imóvel. Só que nessa hora é preciso considerar uma série de fatores, como o valor de entrada, que precisa ser de 20%, os juros efetivos para o financiamento, o período até a quitação do imóvel e o índice de atualização do imóvel, que é quanto a casa ou o apartamento irá valorizar - ou desvalorizar - até o final do processo de financiamento.
Já para quem escolhe alugar um imóvel é preciso considerar ainda mais fatores, como a atualização do reajuste do aluguel, ou seja, aquele valor combinado no início do contrato tem chance de ser maior no próximo ano. A boa notícia é que o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) fechou 2023 com queda de 3,18%, segundo a Fundação Getúlio Vargas (FGV), tornando-se o ano com a menor taxa da série histórica.
Financiando ou alugando um imóvel de alto padrão
Vamos agora para a parte prática. Com a ajuda da nossa tabela de cálculos, resolvemos simular o financiamento de um imóvel no valor de R$ 1.500.000. O comprador precisaria desembolsar R$ 300.000 somente de entrada e financiaria o restante do valor, no caso, R$ 1.200.000. Nesse caso, a parcela do imóvel começaria em mais de R$ 13 mil. Além disso, quem opta pelo financiamento precisa encarar os altos juros imobiliários. É verdade que ele diminui com o passar do tempo, mas se considerarmos que esse imóvel foi financiado por um período de 30 anos, na última parcela paga o imóvel sairá por mais que o dobro do valor: R$ 3.261.902,33.
Mas agora vamos comparar com o aluguel: quem escolhe por alugar um imóvel do mesmo valor e investir o restante da quantia, começa pagando R$ 4.500 de aluguel e já poderá investir os R$ 300 mil que seriam de entrada. Uma galera aí acha que aluguel é queimar dinheiro, mas, nesse caso em que o valor do financiamento é três vezes maior, quem aluga acaba tendo a possibilidade de alocar seus recursos de uma outra maneira mais interessante.
Considerando os cálculos de nossa tabela, enquanto o valor da parcela de um financiamento vai caindo com o passar do tempo, por outro lado, o valor mensal do aluguel aumenta nesse mesmo período. Porém, quem investe todo esse dinheiro e consegue rendimentos mensais, mesmo que seja em torno de 1%, pode até adquirir o mesmo ou outro imóvel semelhante à vista. Mas calma que isso não acontece de um dia para o outro. É preciso esperar cerca de 12 anos para ter essa quantia equivalente.
Depois de longos 30 anos, quem escolheu pelo financiamento saiu com um imóvel valorizado em R$ 8.615.000, isso considerando o índice de atualização do imóvel, que é de 6%. No fim, até parece que foi um bom negócio. Já quem resolveu alugar, está pagando mais de R$ 25 mil de aluguel todo mês, porém, essa pessoa terá mais de R$ 17 milhões investidos. É claro que o nosso poder de compra não será o mesmo, mas esse investidor terá a oportunidade de ver o seu patrimônio continuar crescendo de forma exponencial.
Quem está interessado em financiar ou alugar um imóvel de alto padrão também precisa considerar que o IPTU certamente terá um custo mais elevado, assim como o condomínio, no caso de um apartamento. Além disso, é preciso ser extremamente disciplinado para investir essa diferença todos os meses e não gastar o montante com outros desejos, como um carro novo, uma viagem internacional ou só frequentar restaurantes chiques todo final de semana.
Imóvel de médio padrão e “Minha Casa, Minha Vida”
Agora vamos considerar um imóvel de médio padrão, que custa em torno de R$ 500 mil. O primeiro fator que reparamos aqui é que a entrada será menor e, proporcionalmente, o montante para investir será menor caso decida pelo aluguel. Em certo momento, considerando o reajuste do aluguel em comparação com o valor do imóvel, o locatário precisará tirar o dinheiro do investimento para pagar essa diferença.
Ao final dos 30 anos considerados em nossa simulação, quem financiou um imóvel de R$ 500 mil vai ter adquirido um imóvel que valerá quase 3 milhões depois desse período. Enquanto isso, quem morou de aluguel e investiu a diferença, acabou pagando um valor muito maior e terminou com um patrimônio de R$ 624 mil. Então, nesse caso, dá para perceber que é vantajoso financiar o imóvel, ainda mais se conseguir investir alguma parte de seu dinheiro e construir um bom patrimônio para ofertar um valor de entrada mais alto.
Outra opção para quem quer realizar o sonho da casa própria é o “Minha Casa, Minha Vida”, programa do Governo Federal que ajuda a população de baixa renda a conquistar seu primeiro imóvel. A vantagem é que neste programa é possível conseguir um subsídio na entrada e, além disso, ainda há o benefício das taxas de juros muito menores do que as de mercado.
É óbvio que não é todo mundo que se enquadra no programa. Para participar, é preciso obedecer a uma série de critérios, como renda familiar não superior ao limite de R$ 8 mil e o comprador precisa ter o nome limpo e nenhum outro financiamento imobiliário. Além disso, o valor total do imóvel não pode ultrapassar R$ 350 mil, mas isso varia de acordo com a cidade e, quanto menor for a renda do comprador, menores serão as taxas de juros cobradas. Outro ponto muito importante é que a parcela do imóvel pode representar no máximo 30% da renda da família.
Na comparação entre financiar e alugar um imóvel de valor mais baixo por famílias que se enquadrem no programa “Minha Casa, Minha Vida”, observamos que as parcelas nos dois casos são bem parecidas, então é bem melhor pagar por algo que realmente é seu do que ficar pagando uma mensalidade, que será reajustada ano após ano, e que depois continuará em posse de seu verdadeiro proprietário.
Moral da história: a decisão entre alugar e financiar um imóvel vai ao encontro da realidade financeira do comprador e do valor do bem. Propriedades de alto padrão compensam mais pagar o aluguel e investir a diferença, originando assim um patrimônio maior para o futuro.
Já imóveis de médio padrão ou que se encaixem no “Minha Casa, Minha Vida”, é mais vantajoso optar pelo financiamento. Mas, para isso, é preciso disciplina financeira, buscar novas fontes de renda e fazer o máximo possível para conseguir juntar dinheiro para a entrada. É dessa forma que irá conquistar a independência e a liberdade financeira tão desejada.