Muitos ainda lembram da facilidade que era comprar um modelo de contrato de locação impresso na banca de jornal ou na papelaria: bastava preencher nomes, endereços, valores e período e colher as assinaturas. Hoje, nada muito diferente: basta baixar um modelo na internet e preenchê-lo.
Contudo, nas locações mais sofisticadas, se exigirão estudos, cuidados e previsões customizadas, apropriadas. Porém, e se formos contratar a locação de um pequeno apartamento, poderemos usar aqueles modelos?
Os modelos estão certos, em sua imensa maioria. Entretanto, envelheceram e não aproveitam a abertura que a lei deu aos contratantes nos últimos anos. Em outras palavras: não estará errado, mas o contrato poderá ser melhor – e é obvio, a vida dos contratantes poderá ser menos penosa e mais econômica.
Lembremos, este é o aspecto em foco agora, que em locações são essenciais os processos judiciais. Afinal é, por meio deles, que se faz valer o que foi contratado, quando haja descumprimento por qualquer dos contratantes. Por isso, a Lei das Locações engloba as regras processuais.
Desde a edição do Código de Processo Civil, vigente desde 2016, as partes podem combinar alguns procedimentos que, certamente, facilitarão o processo judicial, caso necessário. Embora sejam possíveis esses ajustes, até mesmo no início do processo judicial, os contratantes devem fazer essa negociação quando celebrarem o contrato de locação, preferencialmente, quando tudo está bem.
E o que se pode combinar? A impenhorabilidade de algum bem; a dispensa de assistentes técnicos em caso de perícia; a ampliação ou diminuição de prazos processuais; o rateio das despesas processuais; a retirada do efeito suspensivo de recurso; o ajuste de que não seja promovida execução provisória; a realização de mediação ou de conciliação extrajudicial prévia obrigatória; a renúncia prévia à realização de audiência de conciliação; a disponibilização prévia da documentação; a estipulação de sanção negocial, aplicável em situações de inadimplemento do trato.
Esses são exemplos que me parecem relevantes, e a inteligência dos operadores do mercado de locação certamente ampliará a lista, conforme as dores do momento. Importante ainda atentarmos à evolução da jurisprudência que mostra: (1) quais as piores dores, que findam levadas aos tribunais e (2) quais as soluções judiciais. A partir daí, interessará incluir previsões nos contratos, que evitem, a cada caso concreto, a necessidade de buscar a análise judicial.
Jaques Bushatsky é advogado e presidente da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim). No Secovi-SP, é membro do Conselho Jurídico da Presidência, diretor de Legislação do Inquilinato e pró-reitor da Universidade Corporativa da entidade. Sócio da Advocacia Bushatsky.