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Contrato de compra e venda de um imóvel deve estabelecer como será o pagamento em atraso e os direitos e deveres do proprietário e do comprador

A crise econômica persistente que assola o País tem influenciado fortemente o mercado de imóveis . Embora a oferta destes tenha crescido, é fato igualmente que o desemprego tem afetado a vida de muitas pessoas que estão financiando a compra de um imóvel . Não raro, os compradores de imóveis atrasam parcelas ou até deixam de pagá-las. Se você colocou seu imóvel à venda e está tendo dificuldade para receber as parcelas, fique atento ao texto abaixo. 

O mais importante é um contrato bem feito para que o vendedor não fique no prejuízo.  Para tanto é preciso contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário. Infelizmente quando ocorrer a inadimplência, se não for caso de alienação fiduciária, quando a consolidação da propriedade ocorre de forma extrajudicial em caso de não pagamento das parcelas pelo comprador, a solução do caso precisará ser resolvida na Justiça, inclusive com a retomada do imóvel, se for o caso.   

Assim, quando o vendedor vai negociar um imóvel a prazo, é importante que ele se certifique de que o comprador tem capacidade financeira para quitar a dívida que será contraída. Desta forma, deve-se pesquisar a saúde financeira do comprador através de órgãos de proteção de crédito. Também é possível verificar pela internet as certidões negativas de dívidas fiscais e cíveis do comprador. O endividamento do interessado na compra do imóvel não impede o fechamento do negócio, mas é importante ter uma assessoria jurídica a postos antes de efetivar qualquer transação imobiliária. 

É possível verificar pela internet as certidões negativas de dívidas fiscais e cíveis do comprador
iG São Paulo
É possível verificar pela internet as certidões negativas de dívidas fiscais e cíveis do comprador

Quanto ao pagamento das parcelas, é importante destacar que recursos recebidos em dinheiro ou cheque são operações de risco, salvo se estiverem atreladas as garantias legais como alienação fiduciária, que no caso de falta de pagamento o bem poderá ser retomado de forma extrajudicial. 

Em relação a parcelas não pagas ou em atraso, o contrato de compra e venda do imóvel assinado pelas partes deve estabelecer as regras a serem seguidas nesse caso. Em geral, é exigida uma notificação no caso de atraso superior a 15 dias. Se nesse prazo a dívida não for paga, deve ser encaminhada uma nova notificação judicial. Se, mesmo assim, nada for pago, o vendedor do imóvel pode proceder com a cobrança dos valores não pagos, inclusive com a possibilidade de retomada do imóvel – desde que previsto em contrato. Importante: cabem juros, multa, correção monetária e honorários advocatícios conforme pactuado em contrato firmado entre as partes.

 Esgotadas todas as possibilidades de negociação para receber parcelas em atraso impagas, a cobrança judicial é recomendada para atrasos superiores a três meses – o que não impede dessa ação ser protocolada antes. No processo, deve ser juntado a título de prova o contrato de compra e venda, procuração e comprovantes de tentativa de recebimento dos valores de forma amigável conforme, previsão em contrato.

Saliente-se: não cabe pedido de dano moral ao não pagador, mas há juízes que analisam o processo como um todo e, percebendo situações peculiares, podem criar uma nova leitura sobre o tema.