Nos últimos meses, a quantidade de leilões judiciais de imóveis cresceu no Brasil e aumentou a procura pela aquisição de casas ou apartamentos por essa modalidade. Empresas ouvidas pela reportagem estimam que a compra de imóveis nesta modalidade subiu 70% em 2020 e a preveem crescimento em 2021.
Embora ainda tenha desconfiança de alguns compradores, o arremate de imóveis por leilão pode ser um bom negócio economicamente. Em um leilão ligado ao banco Itaú, por exemplo, é possível encontrar apartamentos de R$ 350 mil por R$ 210 mil ou uma sala comercial com valor de mercado de R$ 630 mil por R$ 370 mil. No entanto, o que é um benefício, pode trazer prejuízos para o comprador se não ler o edital corretamente. A advogada especialista em direito imobiliário, Ana Carolina Osório, explica sobre a possibilidade de débitos do réu em que o arrematador é obrigado a arcar.
“Vale a pena participar de leilões, sim. Nessa forma, o interessado pode conseguir comprar um imóvel com até 70% de desconto sobre o valor de mercado e são muito confiáveis, pois, são vendas de imóveis realizadas de forma forçada pelo judiciário, através de leiloeiros cadastrados no tribunal”, afirma.
“Mas, é preciso tomar cuidado com as possíveis dívidas deixas pelo réu. O juiz determinar, no edital, quais são os débitos do imóvel e se o comprador terá que arcar com as despesas. O edital precisará ser bastante claro em relação a isso, bem como informar o valor exato da dívida. Eventual omissão de informação ou falta de clareza do edital, vai afastar a responsabilidade do arrematante pelo pagamento”, completa.
Em leilões judiciais e extrajudiciais, o concorrente que oferece o maior valor leva o bem leiloado. Geralmente, o arrematante precisar pagar o valor à vista, mas há casos em que é possível parcelar sem os juros do financiamento .
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“O código de processo civil admite o pagamento parcelado mediante o depósito de um sinal de 25% e o remanescente em 30 parcelas mensais. Não funciona como financiamento. Fora que isso é uma opção da Justiça ou do banco que realiza o leilão”, explica a advogada.
Leilões judiciais
Ana Carolina lembra que os leilões judiciais são divulgados após a constatação de réu ou empresa e não conseguir arcar com reparação danos públicos, privados ou trabalhistas. Quando confirmada a venda do bem, um procurador de justiça irá avaliar os bens do acusado e colocará em leilão. Se não arrematado em primeira oportunidade, o valor do bem poderá ser reduzido na segunda rodada de leilões.
Arremato, a Justiça irá emitir um laudo de compra para o arrematante. Mas, há casos em que o comprador se arrepende de ter dado o lance. A advogada lembra só ser possível a devolução em casos específicos.
“O comprador não pode desistir do imóvel, exceto por duas razões: quando o réu entra com pedido de impugnação do leilão, nesse caso o arrematante pode pedir desistência ou quando há alguma dívida em curso que não estava prevista no edital”, explica a especialista.
Para evitar esses casos, Ana Carolina orienta sobre a necessidade de pesquisa sobre o imóvel, leilão e leiloeiros antes de oferecer um lance. Ela ressalta também a procura pelo valor médio das reformas necessárias para a conservação do imóvel.
“O principal risco, nesses casos, diz respeito ao estado de conservação do imóvel, pois na grande maioria dos leilões não é permitido ao interessado visitar o imóvel previamente. Por isso, é fundamental que o interessado estime um custo médio para a elaboração de eventual reforma, no estudo de viabilidade do leilão, para não ser pego de surpresa”, diz.