Conheça as armadilhas do imóvel na planta

Por Marília Almeida - iG São Paulo

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Comprador deve se prevenir para enfrentar os riscos da obra. Veja as dicas de especialistas

Agência Brasil
Tempo da construção do imóvel deve servir para planejamento financeiro. Ler de forma atenta o memorial descritivo e contrato evita conflitos

Consultores e entidades de defesa do consumidor alertam: existem diversos fatores de risco na compra de um imóvel na planta. Antes da aquisição, é recomendável se prevenir contra imprevistos e práticas abusivas para proteger o patrimônio financeiro.

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Confira abaixo quais são os problemas mais comuns e o que deve ser levado em consideração na hora de optar pela compra de uma casa ou apartamento cujas obras ainda não foram iniciadas.

Custo da espera pode não compensar a compra

Um imóvel na planta tem uma vantagem clara: o preço. Caso seja bem negociado, pode ser de 20% a 25% mais barato do que o imóvel pronto para morar. 

Porém, o comprador deve calcular na vantagem financeira qual é o custo de morar em seu atual imóvel durante dois a três anos até a entrega das chaves, principalmente se estiver pagando aluguel. "Se consideramos que o aluguel corresponde, por mês, a 0,6% do valor do imóvel, em três anos chegamos perto do desconto obtido", diz o consultor financeiro Gustavo Cerbasi. 

Este custo da espera pela construção do imóvel também pode ficar próximo à sua valorização potencial, diz Cerbasi. "Portanto, pode valer mais a pena optar por um imóvel pronto para morar e evitar os riscos da obra, dependendo da necessidade do comprador".

Renda pode ser insuficiente para obter financiamento

Outro risco é o de não conseguir pagar ao menos 30% do valor do imóvel até a entrega das chaves para obter o financiamento bancário. Por isso, é preferível concentrar os pagamentos das parcelas da entrada (os valores mais altos) na reta final da construção.

Desta forma, é possível aplicar parte do patrimônio em um investimento de renda fixa, por exemplo, que poderá dar ganhos superiores à inflação em um momento de juros altos.

A formação desta reserva ajuda a aliviar o orçamento com custos extras que possam surgir durante a obra e também ajudam a encarar os reajustes das parcelas até o final da obra em caso de imprevistos. 

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O consultor financeiro Gustavo Cerbasi ainda recomenda que, um ano antes da entrega das chaves, o comprador já compare as taxas de financiamento oferecidas nos bancos e inicie o processo burocrático para liberação do crédito. "Esse processo pode demorar alguns meses e impedir a entrega das chaves caso seja feito na última hora". 

É importante demonstrar organização e capacidade de pagamento durante a construção para obter juros menores na hora do financiamento no banco.

Caso o comprador não consiga crédito, o reembolso ocorre mediante ação judicial, de acordo com o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec).

Construção pode apresentar problemas

O comprador pode esperar anos pelo imóvel e perceber problemas na construção ou acabamentos que não correspondem à expectativa apenas ao receber as chaves da casa ou apartamento.

Para não ter surpresas, o professor de finanças da PUC-SP Fabio Gallo recomenda a leitura do memorial descritivo do empreendimento. "É um documento longo, que costuma ter dados técnicos. Mas, em caso de dúvidas, o comprador deve procurar a construtora para saná-las, e até buscar o auxílio de um profissional especializado".

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Mesmo assim, a construtora pode não seguir à risca o documento. Para cobrar reparos de acabamentos com qualidade inferior, problemas no encamento e piso e até na construção, o comprador tem direito a exigir a substituição do material, aceitar abatimento do preço ou pedir o cancelamento do contrato, com a devolução do valor pago atualizado, segundo informações do Procon. 

Contrato pode embutir taxas abusivas

Em geral, a construtora ou a incorporadora tenta transferir a despesa com corretagem para o comprador do imóvel na planta, estipulando a obrigação em contrato. Mas a prática é considerada abusiva pelos órgãos de defesa do consumidor, que consideram que a cobrança da comissão deve ser proibida quando o consumidor se dirige diretamente aos estandes para adquirir o imóvel.

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As construtoras podem ainda cobrar uma taxa de assessoria jurídica. Mas o consumidor deve concordar com a necessidade do serviço. Isso porque a construtora tem a obrigação de transmitir todas as informações do imóvel, o que inclui as cláusulas contratuais. Portanto, o comprador deve exigir serviços adicionais aos obrigatórios caso decida pela assessoria jurídica para fazer jus ao investimento.

Entrega das chaves pode sofrer atrasos

Outro problema recorrente na compra de imóveis na planta é o atraso na obra. Portanto, o risco deve ser considerado pelo comprador na hora de optar pela aquisição da unidade, principalmente quando depende da entrega das chaves até o período previamente acordado. 

O comprador não deve aceitar cláusulas do contrato que permitam prorrogação do recebimento das chaves" (Procon)

Nestes casos, as mesmas taxas cobradas do comprador no caso de pagamento de prestações em atraso também devem ser cobradas ao fornecedor em caso de atraso na entrega das chaves, informa o Procon. 

Caso a construtora ou incorporadora inclua no contrato de compra da unidade uma cláusula que estipule prazo de prorrogação para a entrega do imóvel, que pode variar de 120 a 180 dias, o comprador não deve aceitar. O Procon considera a prática abusiva.

A Justiça tem cobrado multas das incorporadoras e concedido indenizações aos compradores em caso de demora na entrega, que podem incluir dano moral quando o comprador conta com o recebimento das chaves para a data de seu casamento ou agendar a mudança após o nascimento de seu filho, por exemplo. 

Desistência do negócio pode dar prejuízo

De acordo com decisão do Superior Tribunal da Justiça (STJ), o consumidor pode receber de volta entre 75% e 90% do valor pago à construtora ou incorporadora caso desista da compra do imóvel durante a obra, informa o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec). O valor retido serve para cobrir custos administrativos da construtora.

O consumidor deve reunir provas que o levaram a desistir do imóvel para fundamentar os motivos da quebra de contrato. Posteriormente, é necessário elaborar um documento que deve ser assinado pelo comprador e a construtora, definindo as condições para devolução dos valores pagos.

Construtora pode enfrentar problemas durante a obra

Entidades de defesa do consumidor recomendam consultar sites especializados e visitar outros empreendimentos da construtora para verificar sua solidez antes de fechar a compra de um imóvel na planta. 

Além disso, é prudente consultar cadastros de reclamações fundamentadas contra a empresa e também processos contra a construtora na Justiça.

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Isso porque, em caso de falência, é possível processar a companhia por danos morais e materiais, mas o pagamento só ocorrerá após o de trabalhadores da companhia e pagamento de impostos. 

Caso não recebam o dinheiro de volta, outra alternativa é que os compradores se organizem em assembleia e formem uma comissão para questionar e comandar o andamento das obras.

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