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Empresa de shopping centers cresce em tamanho e em geração de caixa e é finalista do prêmio iG/Insper Negócio do Ano

Anna Cristina Kubitschek e Jereissati Filho inauguram o Iguatemi Brasília, em 2011:
Gerdan Wesley/Obrito News
Anna Cristina Kubitschek e Jereissati Filho inauguram o Iguatemi Brasília, em 2011: "nos adaptamos à realidade dos lugares e temos compromisso de longo prazo, diz ele
Comprar sempre foi um verbo bastante praticado não só pelos corredores dos shoppings com a marca Iguatemi, como também por sua controladora, a Iguatemi Empresa de Shopping Centers. A origem da empresa, inclusive, se deu pela aquisição, em 1979, de uma participação no shopping Iguatemi São Paulo, pelo Grupo Jereissati, que permanece à frente da companhia até hoje.

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De lá para cá, muitas outras compras aconteceram. Hoje, o grupo tem 13 shoppings centers em São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Brasília. “Sempre tivemos uma política de crescimento bastante agressiva”, diz Cristina Betts, diretora de Finanças e de Relações com Investidores da Iguatemi.

Crescer, para a Iguatemi, no entanto, não significa apenas ter um número maior de shoppings na carteira. O que a empresa tem buscado com as últimas compras, dizem os executivos, é eficiência. Em outras palavras, aumentar receitas e diluir despesas. “O objetivo é criar valor ao acionista”, diz Cristina. Um dos meios que a companhia encontrou para atingir a meta foi aumentar a participação no capital dos shoppings centers nos quais já figurava como acionista. “Faz parte da nossa estratégia aumentar, sempre que possível, as participações nos shoppings do nosso portfólio”, diz.

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As aquisições realizadas em 2011 ilustram essa estratégia. Foram quatro operações, envolvendo os shoppings Esplanada e Iguatemi, em Campinas, e Iguatemi São Paulo, movimento que contribuiu para que a empresa fechasse o ano com uma receita líquida de R$ 329,5 milhões, 25% maior que a de 2010. Por essas aquisições, a Iguatemi Empresa de Shopping Centers tornou-se finalista no Prêmio Negócio do Ano iG/Insper – 2012.

“A Iguatemi tem uma estratégia clara de investimentos”, afirma Carlos Jereissati Filho, presidente executivo da companhia. “Somos uma empresa que se adapta facilmente à realidade dos lugares onde se instala e que tem compromisso de longo prazo.”.

O aumento de participação nos shoppings, contudo, não tira o crescimento orgânico do radar da Iguatemi. Ao contrário. A capitalização da empresa e das concorrentes, com a ida ao mercado de capitais nos últimos cinco anos, aumentou os preços dos ativos à venda, inviabilizando muitos negócios.

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Assim, a empresa optou por erguer empreendimentos do zero, como o Iguatemi Brasília, inaugurado em 2010. No ano passado, foi a vez de Alphaville e há outros cinco empreendimentos em construção. O movimento fará com que a empresa praticamente dobre sua estrutura até 2014. Os 275 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) chegarão a 450 mil metros quadrados até lá.

Loja da C&A do shopping Iguatemi abriu as portas para os consumidores duas horas após o desfile da modelo Gisele Bundchen: mesmo o popular, é sofisticado
Eduardo Diório
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O ritmo de expansão física, afirma Cristina, será mantido na geração de caixa medido pelo ebitda (sigla em inglês para lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização). Em 2011, o ebitda da companhia foi de R$ 230 milhões. Para 2014, são esperados entre R$ 450 milhões e R$ 500 milhões. “É um crescimento de 25% a 30% por ano, todos os anos”, afirma.

Ambiciosa, a meta não é simples de ser atingida. Eduardo Terra, professor do MBA de Varejo da Provar FIA e vice-presidente do IBVAR, afirma que as empresas se deparam com uma realidade diferente, que é a de inaugurar shoppings onde o mercado já está estabelecido. “Cada vez mais, as inaugurações acontecerão em lugares maduros”, diz ele.

Porém, não é exagero afirmar que o segmento de shoppings centers é um dos grandes beneficiados pela atual pujança do mercado interno. “O shopping reflete o aquecimento da renda e do consumo”, diz Terra. Para Cristina, o setor é o mais interessante para quem quiser participar do crescimento de renda.

Apesar da tão falada ascensão da nova classe média, a Iguatemi foca na próxima tendência, apontada pela FGV recentemente: o surgimento da nova classe alta . “O fenômeno da classe C se estendeu às outras faixas de renda”, diz Cristina. “Todo mundo mudou de patamar de consumo.”

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Esse foco de atuação, inclusive, é destacado por Terra, do Provar. “O claro posicionamento da Iguatemi é seu grande mérito”, afirma. “Tem conceito, sabe definir mix, arquitetura e administrar. Soube aliar o conceito à marca, o que não se vê em outras empresas do setor”.

Para Flávio Queiroz, analista de construção e mercado imobiliário do Santander, a estratégia pode ser interessante, já que o “drive de crescimento não será por demanda não atendida, mas por crescimento de renda”.

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Outra característica que torna o segmento atrativo é o fato de um shopping center não se restringir ao segmento de consumo. Ele também envolve aspectos imobiliários, pois parte de sua receita é gerada por aluguéis dos espaços. “O shopping respira o boom imobiliário, com o atrativo de estar ancorado no consumo”, diz Terra. Para Cristina, num cenário de queda de juros, as perspectivas do negócio – “um ativo real” – tornam-se ainda mais interessantes.

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