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Déficit de moradias no País e regulamentação financeira forte ajudam a reduzir risco de queda de preços

A valorização imobiliária expressiva em algumas regiões nobres de grandes cidades brasileiras tem gerado o receio de que uma bolha pode estar surgindo no mercado local. Nos últimos três anos, o preço de imóveis de alto padrão em algumas áreas chegou a dobrar. Em média, as famílias brasileiras precisam desembolsar, hoje, 66% mais do que há três anos para comprar um apartamento novo de quatro quartos em bairros de alto padrão, segundo levantamento do iG em oito capitais do País.

A formação de uma bolha imobiliária ocorre quando há uma elevação infundada dos preços. Essa situação foi observada no mercado americano, e culminou com a crise econômica de 2008. Neste caso, os preços sobem por excesso de crédito e especulação de investidores - compra para revender com lucro no curto prazo.

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"Alta dos preços é uma recuperação de um mercado que ficou estagnado", diz João Crestana, presidente do Secovi-SP
No Brasil, o crescimento da demanda, a elevação do crédito e o aumento do número de pessoas que investem em imóveis favorecem a valorização imobiliária. Mas isso não constitui uma bolha, segundo economistas consultados pelo iG . “A alta dos preços é uma recuperação de um mercado que ficou estagnado nos últimos 20 anos, pela falta de recursos para financiamento habitacional”, afirma o presidente do Secovi-SP, João Crestana.

Apesar de uma expectativa de crescimento de 40% no volume de crédito imobiliário neste ano, o montante utilizado no Brasil é pequeno em relação ao empregado em outros países desenvolvidos.

O crédito imobiliário deve atingir 4% do Produto Interno Bruto (PIB) no País neste ano, de acordo com projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em países desenvolvidos, como Estados Unidos e Inglaterra, essa relação supera 70%.

Além disso, para que um cenário de bolha fosse desenhado no País, seria necessária uma situação de desequilíbrio macroeconômico e desregulamentação financeira. Para os economistas, esse não é o caso brasileiro. “Temos um mercado seguro e regulamentado com regras rígidas”, diz Paulo Rogério Caffarelli, vice-presidente de novos negócios do Banco do Brasil.

Outro fator que afasta o perigo de bolhas é a baixa proporção do montante financiado no valor total do imóvel. A população brasileira compra casas e apartamentos com um percentual alto de desembolso à vista, se comparado ao praticado no exterior.

Cada imóvel adquirido no Brasil no primeiro semestre de 2010 recebeu, em média, 61,9% dos recursos por meio de financiamento, segundo a Abecip. “Seria um problema se os financiamentos fossem de 85% ou 90%, em prazos muito curtos”, diz Cláudio Borges, diretor da área de crédito imobiliário do Bradesco.

Força da baixa renda

A existência de um déficit habitacional de oito milhões de moradias faz com que a demanda por imóveis continue aquecida entre a população de baixa renda no Brasil. O mercado imobiliário levará anos para produzir essas unidades. Assim, não há perigo de excesso de oferta, o que poderia provocar uma redução de preços nesse segmento.

O risco de queda de preços no Brasil ocorre em um segmento muito específico, os imóveis de alta renda em bairros onde há um número grande de lançamentos. Luiz Paulo Pompeia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), diz que já nota sinais de excesso de oferta de imóveis com preço entre R$ 800 mil e R$ 2 milhões em algumas localidades da região metropolitana de São Paulo, como o bairro Campo Belo. “Nos últimos seis meses, a liquidez desses apartamentos diminuiu e, depois de alguns meses, poderá até cair o preço.”

No entanto, um eventual excesso de oferta de imóveis no Brasil em bairros nobres não trará consequências graves para a economia do País, segundo os especialistas. A situação é diferente daquela vista nos Estados Unidos. Lá, a crise imobiliária foi provocada pela baixa renda, mais especificamente pela alta da concessão de crédito aos chamados clientes subprime, com alto risco de inadimplência.

“Bolha em alta renda não preocupa, pois os compradores acabam negociando e chegam a acordos para pagar”, afirma Roy Martelanc, professor de Finanças da Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade (FEA) da USP.

A expectativa dos economistas é que, em vez de uma queda nos preços, o mercado chegue a uma estabilidade nos próximos anos. “A bolha é bobagem, mas pode ser que, em um determinado momento, os preços encontrem seu equilíbrio”, afirma Hiram David, presidente do Secovi-DF.

Fontes: Imobiliárias, Consultorias e Secovi

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