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Isenta de IR, modalidade atrai “órfãos” da poupança que buscam rentabilidade e segurança

AE
"Fundos têm remuneração melhor que CDIs e 'garantia dura', ou seja, os imóveis", diz especialista

Banco do Brasil, Santander e Caixa Econômica Federal lançaram fundos imobiliários lastreados no aluguel das próprias agências bancárias, com cotas negociadas na BM&FBovespa. As cotas têm preço na faixa de R$ 100 – caso de Santander e BB. A da Caixa, mais cara, custa R$ 1 mil. A rentabilidade anual de todos eles é de 8,5% mais a inflação, o que resulta em algo próximo de 13% ao ano.

“São alternativas seguras e isentas de imposto de renda”, afirma Keyler Carvalho Rocha, professor da Faculdade de Economia Administração e Contabilidade da Universidade de São Paulo. 

Fundos imobiliários costumam ser investimentos de longo prazo e têm risco ligado à confiabilidade dos inquilinos dos imóveis. No caso dos fundo atrelado às agências, a questão é se há possibilidade de as agências ficarem vagas e não encontrarem locatários daqui a dez anos, por exemplo – data limite, mas prorrogável, no caso do Banco do Brasil. Segundo os especialistas, são questionamentos desse tipo que devem ser feitos antes de se optar pelo investimento.

Os fundos de investimento imobiliário podem ser uma boa oportunidade de diversificação de portfólio, em um cenário turbulento na Bolsa, afirma Claudia Martinez, diretora comercial do Banco Máxima. “Esse tipo de aplicação tem um perfil mais conservador, pois oferece remuneração melhor que os CDIs (usados para calcular a rentabilidade dos CDBs) e tem o que chamamos de garantia dura, ou seja, os ativos reais, os imóveis”, complementa.

Mas, como em qualquer aplicação, antes de investir é preciso conhecer o produto. No caso dos fundos imobiliários, o investidor tem que olhar duas coisas principais, alerta Martinez: risco da locação e renda prometida. “É preciso checar se o imóvel é bom, se está bem localizado, se é fácil de alugar para outro inquilino caso haja vacância. É como se ele estivesse comprando o imóvel”, afirma.

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Fundos que concentram recursos em um mesmo imóvel – ou num mesmo locatário, no caso dos bancos – têm um lado bom, que é o fato de o cotista precisar se preocupar apenas com um inquilino, afirma Roberto Indech, da equipe de equity sales do Rico, home broker da Octo Investimentos. “O investidor não precisará se preocupar nos próximos anos com atrasos de aluguel, caso o inquilino seja bom, como bancos e empresas relevantes”.

Por outro, se o inquilino for mau pagador ou o cotista não avaliar todas as características do imóvel antes de tomar a decisão, pode ter dor de cabeça. “Pode não ser bom concentrar os recursos em alguém que possa sair de uma hora para outra”, afirma Alexandre Chaia, professor de Finanças do Insper. A liquidez é outro desafio, na opinião de Indech. “Alguns não são nem negociados dentro de uma semana ou 15 dias, então acaba sendo mais desafiador”.

Fundos imobiliários em alta

Após as mudanças que reduziram a rentabilidade da poupança , investidores que buscam baixo risco têm recorrido aos fundos de investimento imobiliários. Havia 89 fundos do tipo em 2009, número que pulou para 173 neste ano. Além da rentabilidade, um ponto positivo do produto é a isenção de imposto de renda, no caso dos fundos lastreados em aluguel. Para fundos baseados em novas construções, o investidor deve arcar com uma alíquota fixa de 20% sobre os rendimentos.

Os fundos de investimento imobiliário são fundos que investem em ativos do mercado imobiliário. A rentabilidade deles pode estar atrelada a contratos de locação de edifícios comerciais e armazéns ou a empreendimentos em fase de desenvolvimento. Como característica geral, nenhuma empresa ou pessoa física pode deter mais de 10% do fundo, que deve ter, no mínimo, 50 cotistas.

Nos fundos de renda, o objetivo é gerar rentabilidade por meio de contratos de aluguel. Já em um fundo de desenvolvimento, a ideia é desenvolver um projeto para vender no futuro, estratégia que pode envolver rentabilidade maior e risco mais elevado. Isso porque o fundo, cujos recursos permitirão que uma incorporadora consiga o capital necessário para erguer um empreendimento, vai ter sua rentabilidade atrelada à conjuntura do mercado imobiliário na ocasião da venda. Esse tipo não é isento de imposto de renda.

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Para resgatar a cota, é preciso vendê-la no mercado secundário, explica Chaia, do Insper. A valorização do ativo vai depender da conjuntura do mercado. “Quem comprou uma cota há seis anos pegou um boom imobiliário, principalmente no Rio de Janeiro e em São Paulo. Com isso, houve ganho no aluguel e na cota”, diz. Por isso, alguns especialistas acreditam que a rentabilidade desses ativos está mais limitada atualmente.

“O mercado imobiliário, no meu entendimento, não é um mercado interessante para investimento. Os preços estão muito altos e os retornos são baixos”, afirma Samy Dana, professor de Economia da Fundação Getulio Vargas. “Ainda tem um agravante, que são as taxas de administração, que deixam ele pior. O mercado precisa de um ajuste, ou os aluguéis têm que subir ou os preços dos imóveis têm que cair para oferecer um retorno bom (relação de preço de imóveis/valor do aluguel)”, completa.

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