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Investidores americanos avançam sobre carteiras de bancos europeus com hipotecas de imóveis comerciais em dificuldades. Os descontos passam de 80% e os lucros beiram 20%

Enquanto o mundo espera ansioso para ver o que irá acontecer com a crise da dívida pública europeia, muitos investidores imobiliários dos Estados Unidos procuram boas oportunidades de lucrar com as dificuldades do continente.

Mary Ricks, presidente da Kennedy Wilson, empresa de investimentos imobiliários dos EUA, perto de seu escritório em Londres: atrás de pechinchas, com alto retorno
Michael Harding/The New York Times
Mary Ricks, presidente da Kennedy Wilson, empresa de investimentos imobiliários dos EUA, perto de seu escritório em Londres: atrás de pechinchas, com alto retorno

Empresas de private equity, cujos investidores incluem fundos de pensão e fundações universitárias, têm comprado portfólios de débitos de bancos europeus que incluem hipotecas problemáticas de imóveis comerciais. Ao adquirirem esses empréstimos a preços baixíssimos, investidores e assessores esperam obter generosos lucros de 12% a 18%.

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A venda de ativos na Europa pode superar o trabalho da Resolution Trust Corporation (RTC), empresa criada pelo governo dos Estados Unidos para comercializar as hipotecas problemáticas resultadas da crise dos empréstimos dos anos 1980, afirmou Russell Platt, executivo chefe da Forum Partners Europe, empresa de investimentos com sede em Londres. "Boa parte das empresas que estão fazendo isso surgiu em consequência da RTC", afirmou Platt. "Dá para entender porque tanta gente está pulando de alegria e dizendo: 'Isto aqui pode ficar interessante'."

Valores mobiliários comerciais hipotecários, ou seja, empréstimos imobiliários revendidos para investidores, não são tão comuns na Europa quanto nos Estados Unidos. Na verdade, a maior parte das hipotecas continuou no portfólio dos bancos, o que levou a uma drástica diminuição na rentabilidade.

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À medida que a crise da dívida pública continua, os bancos europeus provavelmente passarão a vender os ativos problemáticos, com o objetivo de aumentarem a liquidez e se protegerem contra perdas futuras. O Morgan Stanley estima que essas instituições tenham de diminuir sua exposição aos imóveis comerciais em até US$ 760 bilhões.

"Aumentar a saúde dos bancos é fundamental para que a economia europeia volte a ficar saudável", afirmou Gifford S. West, diretor de operações da DebtX, uma empresa de assessoria de venda de empréstimos, na Europa.

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Até o momento, o ritmo das vendas tem sido modesto. No ano passado, as instituições da região receberam uma injeção de capital advinda do Banco Central Europeu, diminuindo a pressão para melhorar o resultado dos balancetes.

Em 2011, a gigante do mercado imobiliário CBRE registrou a venda de mais de 20 portfólios de empréstimos europeus com valor de 20 bilhões de euros. Até o momento neste ano, foram registradas 14 transações, totalizando 7,5 bilhões de euros. Outros 11 bilhões de euros em empréstimos estão sendo vendidos atualmente, segundo a CBRE. Entretanto, diversas vendas privadas de empréstimos individuais estão ocorrendo.

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"O mercado está opaco", afirmou Ben Carlos Thypin, diretor de análise de mercado da Real Capital Analytics, com sede em Nova York. "Certamente há muito mais acontecendo por debaixo do pano do que estamos vendo agora." Os principais compradores são grandes empresas de private equity com sede nos Estados Unidos – e que estão acostumadas a correr o risco – incluindo o Blackstone Group, de Nova York, a Lone Star Funds, de Dallas, e a Colony Capital, de Santa Monica, na Califórnia. As três estão aumentando a presença na Europa por meio da contratação de funcionários, da aquisição de imobiliárias ou ambos.

Os portfólios incluem principalmente propriedades comerciais na Inglaterra e na Irlanda e com frequência são considerados locais secundários ou até terciários, longe das grandes cidades.

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Duas empresas, a Kennedy Wilson, de Beverly Hills, Califórnia, e a Cerebrus Capital Management, de Nova York, por exemplo, estão entre as finalistas no leilão de um portfólio do Allied Irish Bank com 251 propriedades, incluindo uma série de bares do interior e boates na Inglaterra, além de uma série de hotéis endividados.

No ano passado, a Kennedy Wilson, uma das maiores compradoras deste mercado, pagou 1,3 bilhão de libras, com desconto de 20%, por um portfólio de empréstimos de qualidade relativamente alta do Bank of Ireland, na Grã-Bretanha. Em junho, a empresa seu parceiro, o Deutsche Bank, adquiriram um portfólio irlandês muito mais fraco do Lloyds Banking Group por 360 milhões de euros, um desconto de 83%.

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Assim que adquirem os portfólios, as empresas de private equity costumam repartir os empréstimos para vendê-los rapidamente. A Lone Star, por exemplo, comprou uma pilha de ativos do Lloyds Banking Group em dezembro. Alguns meses mais tarde, a empresa de private equity passou uma das hipotecas, o empréstimo feito por um shopping center da Cornualha, para outro grupo de investidores.

Mary Ricks se mudou da Califórnia para Londres com o objetivo de conduzir a expansão da Kennedy Wilson na Europa e afirmou que empregaria diferentes estratégias, dependendo de cada empréstimo. Em alguns casos, a empresa pode optar por modificar os termos do empréstimo, um processo conhecido como "acordo", fazendo melhorias na propriedade ou executando a hipoteca.

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Ainda que boa parte dos vendedores sejam bancos ingleses e irlandeses ávidos para se livrarem de hipotecas em outros locais, Ricks e outros investidores afirmam que os bancos de outros países se tornaram inevitavelmente mais ativos. Segundo ela, sua empresa estava abrindo o escritório em Madri para desenvolver relacionamentos com bancos espanhóis.

"A Espanha é nosso próximo alvo", afirmou Ricks.

Assim como os bancos americanos, as instituições europeias frequentemente estendem os termos dos empréstimos na esperança de que os valores melhorem, processo conhecido como "estender e fingir". Além disso, o Banco Central Europeu ajudou a aliviar parte da pressão sobre os bancos, por meio da injeção de capitais.

Por consequência, os bancos estão demorando mais que o esperado para colocar os títulos podres no mercado e assumir as perdas decorrentes.

"Todos pensamos que haveria uma grande quantidade de negócios acontecendo", afirmou Ricks.
Mas, ao menos na Europa, ninguém espera que os valores de propriedades medíocres subam sem que sejam reformadas ou mais bem geridas, afirmou James Wallace, que publica um blog a respeito da crise da dívida europeia para o CoStar Group, uma empresa de pesquisa de Washington.

"Acabou a hora de prorrogar e fingir", afirmou. "As pessoas já não falam mais sobre isso na Europa."

Como consequência, os participantes do mercado esperam que o ritmo das vendas de portfólios aumente. "Estaremos mais ocupados nos próximos 24 a 36 meses, do que estivemos nos últimos 12", afirmou Graham Martin, líder londrino do grupo de soluções de portfólio da KPMG, que assessora bancos nesse tipo de transação.

Ricks afirmou que os negócios já estão melhorando. "Os bancos estão sofrendo pressão nos níveis mais altos", afirmou. "Eles precisam de planos de liquidação e precisam colocá-los em ação."

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