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É possível aumentar o valor do imóvel? Você sabe como informar uma casa financiada? Confira as respostas

O consultor tributário da IOB Folhamatic EBS, empresa do grupo Sage, esclarece como o internauta deve informar o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel ou terreno. Assista ao vídeo abaixo e confirma sete outras respostas para dúvidas sobre o Imposto de Renda:

1. Financiei um imóvel, mas sou isento Imposto de Renda. Devo declarar?

Se você não é isento de entregar a declaração, não precisa. Mas caso tenha financiado um imóvel acima de R$ 300 mil, e pagou apenas R$ 20 mil da dívida ao longo de 2013, está livre de fazer a declaração, contanto que a soma de suas outras posses não ultrapasse R$ 300 mil, e seus rendimentos tributáveis tenham sido menores que R$ 25.661,70.

2. Como declaro meu imóvel financiado?

A soma da dívida que já foi paga deve ser informada na ficha Bens e Direitos, no campo Situação em 31/12/2013. O valor da dívida que ainda não foi paga precisa ser incluído na ficha Dívidas e Ônus. No campo Situação em 31/12/2013, o contribuinte soma o valor informado em 31/12/2012 com as parcelas quitadas até o último dia de 2013. Na hipótese de o contribuinte ter ficado inadimplente com algumas das parcelas do financiamento, elas não devem ser declaradas como Bens e Direitos, mas como dívida na ficha correspondente.

3. Como informo os valores de um imóvel comprado com outra pessoa?

Quando o imóvel está em nome de mais de uma pessoa, cada proprietário precisa informar o quanto pagou pelo bem em sua declaração individual. O valor deve ser dividido meio a meio se o percentual de cada um não estiver estipulado em contrato. O valor pago pelo imóvel deve ser informado na ficha Bens e Direitos com a devida observação de que a posse é compartilhada. Casais que fazem a declaração conjunta e possuem imóveis juntos devem informar o valor total do bem à Receita. Veja mais regras aqui .

4. Vendi um imóvel no ano passado. Preciso pagar imposto?

Depende. Se você lucrou, mas não atende as condições de isenção do imposto sobre ganho de capital, é preciso informar o lucro obtido com a venda (diferença entre o valor de compra e de venda do imóvel), sobre o qual vai incidir imposto de 15%. Está isento deste imposto, por exemplo, quem vendeu um imóvel de até R$ 440 mil ou usou o dinheiro da venda para comprar outro, dentro de 180 dias. Confira 7 casos em que é possível pagar menos ou ser isento do imposto por ganho de capital .

5. Como informar o pagamento de aluguel?

É preciso preencher a declaração em Pagamentos Efetuados, no código de Aluguel, declarar o nome e CPF do locador (quem oferece o imóvel para aluguel) e o montante que foi pago no ano passado. O locador também deve informar o rendimento recebido. Se o acordo de aluguel for informal, um comprovante de depósito é suficiente para informar a relação de aluguel entre as partes. Veja aqui mais regras sobre imóvel alugado .

6. Como declarar lucro obtido com imóvel?

O consultor Richard Domingos, da Confirp Consultoria Contábil, sugere baixar o aplicativo Ganho de Capital, no site da Receita, e preencher as informações dos bens transferidos. Os dados serão exportados para a declaração, na ficha Ganho de Capital, e os rendimentos lançados nas categorias correspondentes ('Isentos' ou 'Tributados Exclusivamente na Fonte'), dependendo do valor da operação. Depois, o contribuinte descreve o bem que foi vendido na ficha Bens e Direitos, com o valor de venda, a data da operação e o nome ou razão social e CPF/CNPJ do comprador. “Na coluna Situação em 31/12/2011 deve-se repetir o valor lançado na declaração anterior. Já no tópico Situação em 31/12/2012, zere o valor”, completa Domingos. Se o contribuinte possuía apenas uma parte do bem (50%, por exemplo), deve declarar o ganho de capital da mesma forma, mencionando o valor proporcional a sua participação na venda.

7. Posso atualizar o valor do meu imóvel?

Não. Deve-se informar sempre o valor de compra do bem, mesmo que ele tenha se valorizado ao longo do tempo. A exceção só vale para reformas e benfeitorias que o proprietário tenha feito, que permitem corrigir esse valor. Melhorias no imóvel também servem para pagar menos Imposto de Renda pelo ganho de capital na revenda, já que o bem se valoriza. Tire outras dúvidas sobre como declarar imóveis corretamente, entenda comoinformar um bem compartilhado e saiba quando o proprietário precisa fazer a declaração.

Confira respostas dos especialistas às dúvidas dos internautas:

- Comprei um imóvel há dois anos por R$ 25 mil e pretendo atualizar o valor para R$ 70 mil. Se no ano de 2015 vender este imóvel por R$ 70 mil, vou pagar Imposto de Renda?

Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do DeclareFácil

Os imóveis devem constar na declaração pelo valor referente ao custo de aquisição sem qualquer atualização relacionada à valorização imobiliária. Só podemos aumentar o valor de imóveis no IRPF caso tenham sido feitas benfeitorias incorporadas ao bem, como reformas, e desde que tenhamos todas as notas fiscais de materiais e mão de obra aplicados. Assim, você só pode atualizar o valor do imóvel de R$ 25 mil para R$ 70 mil se tiver realizado uma benfeitoria no valor de R$ 45 mil. Supondo que não haja benfeitoria, no momento da venda, você deve preencher o anexo de ganho de capital. Para apurar se haverá imposto sobre a diferença entre o preço de venda e de compra. A venda do único imóvel, ou de imóvel residencial para aquisição de outro em 180 dias é, normalmente, isenta de IR, mas só com o preenchimento do anexo de ganho de capital pode-se concluir se realmente haverá isenção. O programa que calcula o ganho de capital pode ser acessado gratuitamente no site da Receita.

- Arrendei uma terra rural e em 2013 tive uma renda de R$ 20 mil. Pelo valor não serei obrigado a declarar, mas quero declarar para fazer caixa, caso venha a adquirir algo tenho como comprovar. Como fazer isso?

Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do DeclareFácil

Sendo o imóvel arrendado para pessoa física, basta informar o valor recebido a cada mês no quadro de rendimentos recebidos de pessoas fisicas ou do exterior.

- Gostaria de saber como declarar a venda de 25 % de um imóvel que adquiri pela morte de meu pai. O inventário já foi finalizado. Já venho declarando há quatro anos esse imóvel. Já efetuei o pagamento do DARF no código 4600, porém queria saber como calcular, pois deve ser 15% da diferença entre a venda e o que era declarado.

Resposta: Eliana Lopes, coordenadora da H&R Block

A venda de Bens e Direitos está sujeita ao imposto por ganho de capital, que é a diferença entre o preço de venda e o custo, à alíquota de 15%, exclusivo de fonte. Esse ganho é considerado Rendimento de Tributação Exclusiva. O contribuinte que vendeu bens imóveis deverá preencher o programa auxiliar Ganho de Capital 2013 com os todos os dados pertinentes à venda e depois importar esse arquivo para o programa IRPF 2014. Ficam dispensados do preenchimento desse demonstrativo quando se tratar de venda de bens adquirido até 1969; alienações de bens de pequeno valor (até R$ 35 mil); ou venda por valor até R$ 440 mil do único bem imóvel que o titular possua. Se for venda de valor igual ou inferior a R$ 440 mil, o ganho é isento de imposto e deverá ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis. Na ficha de Bens e Direitos, informe que o bem foi vendido e indique saldo zero na coluna de 31/12/2013.

- Meu pai fez a doação de um imóvel para os três filhos. Costumo declarar o IR todo ano, mas minha irmã não tem renda e nunca declarou, e meu irmão é dependente do meu pai. Como faremos a declaração?

Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do DeclareFácil

Você que declara normalmente deve incluir na relação de bens e direitos a parte do imóvel que recebeu, informando o valor pelo qual sua parte foi doada a você. Ao mesmo tempo, deve informar esse valor no quadro de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, na linha Transferências Patrimoniais.Quanto a seus irmãos que não têm renda, estão dispensados de apresentar declaração os contribuintes que em 2013 tiveram rendimentos tributáveis abaixo de R$ 25.661,70, e que não possuíam em 31.12.2013 bens acima de R$ 300 mil. Há também obrigatoriedade de apresentar declaração para quem recebeu rendimentos isentos em 2013 que superaram R$ 40 mil, e em situações que envolvem imóveis rurais, ganho de capital e rendimentos de renda variável. Não se encaixando em nenhuma outra hipótese, se o valor da parcela dela na doação exceder R$ 40 mil, sua irmã estará obrigada a declarar este ano. Caso contrário, pode continuar sem declarar. Na declaração de seu pai, ele deve zerar o valor do imóvel doado em sua relação de bens e direitos, informar no quadro de Doações Efetuadas nome, CPF e valores das parcelas do imóvel doadas para cada um dos filhos individualmente, e incluir um novo campo com a parcela do imóvel que o filho – dependente – recebeu em doação. Deve ainda, no quadro de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis recebidos pelos dependentes, no CPF do filho que recebeu parte do imóvel – informar, na linha Transferências Patrimoniais, o valor da parcela do imóvel recebido por ele em doação.

- Comprei um imóvel comercial em 1996 por R$ 9.600 e vendi agora por R$ 100 mil. Gostaria de saber como fazer a apuração do imposto a pagar. Na minha declaração de ajuste tenho declaração o imovel em tela pelo valor de R$ 70 mil.

Resposta: Eliana Lopes, coordenadora da H&R Block

Para efetuar o cálculo do Ganho de Capital você deverá preencher as informações no programa de Ganho de Capital (GCAP), que a própria Receita Federal disponibiliza gratuitamente aos contribuinte e, após preenchidas as informações, você deverá importá-las para o programa gerador de declaração de imposto de renda IRPF. Para tanto, tenha em mãos as informações da venda e compra do imóvel – custo de aquisição, data exata de aquisição, data exata da venda (em que o contrato fora assinado), valor de alienação, eventual corretagem paga na venda, taxas pagas. O programa fará o cálculo para você. O eventual imposto deverá ser quitado no mês seguinte ao mês da alienação. No menu do programa GCAP é possível imprimir o DARF – documento de arrecadação de receitas federais para pagar o imposto e gerar o arquivo para importação. Lembre-se de importar este arquivo no programa IRPF quando preparar sua declaração. Por fim, na descrição de seu imóvel, na ficha bens e direitos, aconselhamos incluir as informações referentes a venda do bem (na descrição), nome e CPF dos compradores, data da venda e valor da venda; no campo posição em 31/12/2013 informe o saldo “0,00”. Qualquer dúvida no preenchimento do GCAP procure ajuda especializada para não incorrer em erros. Quaisquer informações equivocadas podem resultar em divergência no imposto devido.

- Recebo valores baixos de casas alugadas de pessoas físicas diretamente em minha conta bancária. Como devo declarar? Os imóveis estão em nome do meu pai.

Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do portal DeclareFacil

A primeira recomendação é que os aluguéis sejam recebidos em conta bancária de titularidade do beneficiário do rendimento. Portanto, se o aluguel pertence a seu pai, é melhor que seja recebido em conta dele. Se o aluguel pertence a você, então pode ser recebido em sua conta.

A legislação determina que, todo declarante que receba rendimentos de pessoas físicas está sujeito a preencher o Carnê Leão, que pode ser baixado no site da Receita Federal. Com o auxílio deste programa, deve apurar todos os meses o valor devido. O recolhimento destes valores deve ser feito no último dia do mês seguinte ao do recebimento dos aluguéis. Ao preencher a declaração, o Carnê Leão gera um arquivo que é importado diretamente no programa gerador da declaração IRPF 2014.

Você pode preencher manualmente os campos relativos a estes rendimentos em sua declaração. Vá ao quadro Rendimentos Recebidos de PF (Pessoas Físicas/ Exterior), some os rendimentos de aluguéis recebidos a cada mês de todos os inquilinos, e informe nas linhas correspondentes aos meses. Lembre-se de que você pode deduzir comissões pagas às imobiliárias (veja acima). Se você fez recolhimentos de Carnê Leão, preencha estes valores pagos na coluna DARF pago código 0190.

- Eu e meu marido somos casados em regime de separação total de bens. Ele possui imóveis em nome dele e alguns aluguéis estão em meu nome, inclusive recolhimento do carnê-leão em meu nome. Como fazer a declaração do recebimento desses aluguéis?

Resposta: Eliana Lopes, coordenadora de Imposto de Renda da H&R Block

Os aluguéis recebidos devem ser declarados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física, coluna Pessoa Física, pelos valores recebidos mensalmente. O imposto pago deve ser informado na coluna Carnê-Leão pago.

- Recebo valores baixos de casas alugadas de pessoas físicas diretamente em minha conta bancária. Como devo declarar? Os imóveis estão em nome do meu pai.

Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do portal DeclareFacil

A primeira recomendação é que os aluguéis sejam recebidos em conta bancária de titularidade do beneficiário do rendimento. Portanto, se o aluguel pertence a seu pai, é melhor que seja recebido em conta dele. Se o aluguel pertence a você, então pode ser recebido em sua conta. A legislação determina que, todo declarante que receba rendimentos de pessoas físicas está sujeito a preencher o Carnê Leão, que pode ser baixado no site da Receita Federal. Com o auxílio deste programa, deve apurar todos os meses o valor devido. O recolhimento destes valores deve ser feito no último dia do mês seguinte ao do recebimento dos aluguéis. Ao preencher a declaração, o Carnê Leão gera um arquivo que é importado diretamente no programa gerador da declaração IRPF 2014. Você pode preencher manualmente os campos relativos a estes rendimentos em sua declaração. Vá ao quadro Rendimentos Recebidos de PF (Pessoas Físicas/ Exterior), some os rendimentos de aluguéis recebidos a cada mês de todos os inquilinos, e informe nas linhas correspondentes aos meses. Lembre-se de que você pode deduzir comissões pagas às imobiliárias (veja acima). Se você fez recolhimentos de Carnê Leão, preencha estes valores pagos na coluna DARF pago código 0190.

- Em 2011, declarei a compra de um terreno (aquisição própria quitado em 2011) e no final de 2012 efetuei um financiamento habitacional para construção de uma casa que teve início em 2012 e concluiu na metade de 2013. No final de 2013, entrei na residência, pois já estava liberada para moradia.

Perguntas:

a) O terreno deve continuar/permanecer no código 13 - Terreno?

b) A construção que iniciou em 2012 deve continuar no código 16 - Construção, e simplesmente somar os gastos de 2013?

c) Ou devo transferir tudo para o código 12 - Casa, visto que já esta pronta? Detalhe: ainda estou pagando as parcelas do financiamento. Neste caso, os valores devem ser lançados também no código 12?

Resposta: Eliana Lopes, coordenadora de Imposto de Renda da H&R Block

Como no final de 2013 a sua casa já estava pronta para moradia, transfira o lançamento do terreno e da construção para o código 12. Inclua na discriminação a informação de que a sua casa foi construída e finalizada em 2013, bem como o financiamento habitacional para a construção. Na coluna de 31/12/2012, informe o valor que constava do terreno. Em 31/12/2013, inclua o valor da coluna 31/12/2012 acrescido do valor das parcelas pagas do financiamento em 2013. Nos anos subsequentes, agregam-se os valores pagos do financiamento ao custo de aquisição do imóvel, até a quitação do bem. Lembrando que, financiamentos nos quais o bem é dado como garantia de pagamento, tais como os sujeitos às regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), não precisam ser informados na ficha de Dívidas e Ônus Reais.