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Agora que os juros sobem e a economia reduz a velocidade, os banqueiros turcos ficam mais preocupados com o fato de que o mercado de imóveis se dirige à queda

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"Estamos invadindo Istambul novamente", a corretora imobiliária dizia entusiasmada enquanto citava os argumentos de vendas do projeto mais ambicioso da Turquia até agora, Maslak 1453.

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Batizado com o ano em que essa cidade em dois continentes passou das mãos cristãs às muçulmanas, o Maslak 1453 foi planejado como um imenso complexo de 24 torres, lojas à beça e, principalmente, um calçadão de 1.453 metros que comemora a data mais importante na histórica turca.

Quando for completado em 2015, o Maslak 1453 será o maior projeto imobiliário de toda a Europa e, talvez, a expressão final do confuso boom de construção que marcou a década de crescimento rápido deste país islâmico sob o governo do primeiro-ministro, Recep Tayyip Erdogan.

Trabalhadores passam em frente a um parque de diversões no Mall de Istambul, grande empreendimento da cidade turca
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Trabalhadores passam em frente a um parque de diversões no Mall de Istambul, grande empreendimento da cidade turca

O momento escolhido por Erdogan foi perfeito, coincidindo com o excesso de liquidez global liberado pelos principais bancos centrais do mundo para restaurar o crescimento nas economias industriais avançadas depois da Grande Recessão. Um resultado foi o aumento acentuado dos empréstimos concedidos por bancos turcos, boa parte destinada a incorporadores imobiliários.

Porém, agora que a taxa de juros sobe e a economia reduz a velocidade, os banqueiros turcos e especialistas imobiliários ficam mais e mais preocupados com o fato de que o mercado imobiliário de Istambul se dirige à queda.

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E eles estão cientes das semelhanças entre a situação daqui e o que aconteceu na Espanha e Irlanda, onde alianças entre bancos, incorporadoras e políticos contribuíram para a criação de bolhas imobiliárias que explodiram quando os juros passaram a crescer, abatendo suas economias como um todo.

"Os números oficiais mostram sinais de risco", disse Hakan Eren, consultor de investimentos imobiliários. "O resultado pode ser a quebra se não for bem administrado".

Gastos com construção representam 9% da economia

Segundo pesquisa de Mustafa Sonmez, autor de vários livros sobre a economia turca, Erdogan favoreceu os setores imobiliário e de construção à custa de importantes setores de exportação.

"É uma vergonha", disse Sonmez, mostrando que os gastos com construção representam agora 9% da economia como um todo, nível que o Fundo Monetário Internacional constatou estar associado a problemas em outros países. "Todos nós usamos esse dinheiro grátis para construir casas e alimentar o mercado doméstico".

Até agora, o mercado local tem se mostrado bastante resistente, superando o aumento global nas taxas de juro causado pela birra do ano passado ao redor da decisão do Federal Reserve (o Banco Central dos Estados Unidos) de começar a cortar o estímulo, bem como os protestos contra o governo e o desenvolvimento imobiliário na praça Taksim, em Istambul.

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Porém, nos três primeiros meses do ano, a venda de unidades de novos apartamentos caiu cerca de 60% na comparação com igual período anterior, segundo a Emlak Konut, maior empresa de investimentos imobiliários do país.

Além disso, de acordo com Eren, o estoque de unidades não vendidas subiu para 1,5 milhão, contra níveis perto de zero de vários anos atrás, um sinal claro de que a desaceleração da economia e a maior taxa de juros estão cortando a demanda.

O potencial para um colapso imobiliário ressalta o papel da relativamente obscura Administração do Desenvolvimento Habitacional, mais conhecida como Toki, em incentivar o boom.

Metamorfose na paisagem da cidade não aconteceu

Tradicionalmente um esquecido órgão burocrático com a missão de brigar por casas mais baratas, a Toki surgiu como um centro de força imobiliária quando seu estatuto foi mudado em janeiro de 2004 para ficar sob o controle direto de Erdogan menos de um ano após sua eleição. Sob seu patrocínio, a Toki acumulou propriedades com pouco ou nenhum custo, leiloou-as para as incorporadoras e embolsou parte dos lucros.

De acordo com Sonmez, a Toki foi particularmente agressiva ao apoiar projetos requintados de incorporadores ligados a Erdogan. Entre eles estão Ali Agaoglu, bilionário por trás do Maslak 1453, que no ano passado fazia parte dos executivos, banqueiros e políticos interrogados pela polícia como parte de uma ampla investigação à corrupção.

Também foram interrogados dois membros do conselho administrativo da Toki. "A ascensão de Erdogan e o setor da construção civil na Turquia são iguais", disse Sonmez.

À luz do surto de crescimento extraordinário de Istambul na última década, logicamente esperava-se uma metamorfose da paisagem da cidade e muitos dos novos projetos imobiliários foram um sucesso financeiro. Já alguns outros mais ambiciosos e recentes estão se revelando problemáticos.

Um dos observados com maior atenção é o Mall of Istanbul, experimento grandioso concebido por um magnata, Aziz Torun, que no começo da década de 1970 era amigo e colega de sala de Erdogan numa escola profissionalizante religiosa em Istambul.

O Mall of Istanbul tem torres imponentes, um shopping cavernoso e até um parque de diversões interno com montanhas-russas. E até o Maslak 1453 ser inaugurado, cabe a ele a distinção de maior empreendimento de uso misto da Turquia.

Projetos grandiosos são mais vulneráveis

Especialistas imobiliários assinalam, porém, que projetos grandiosos têm maior probabilidade de sofrer com a crescente volatilidade da economia. Em janeiro desse ano, um dia depois que o Banco Central turco tomou uma atitude drástica para sustentar a moeda nacional, a lira, dobrando a taxa de juros, Torun fez o possível para tratar dessas preocupações.

Ele prometeu que o Mall of Istanbul seria aberto em abril – embora a grande inauguração agora esteja marcada para junho, com a presença esperada de Erdogan – e disse que a empresa "arriscou o pescoço" ao fechar contratos de aluguel com possíveis lojistas, que acompanham o valor do dólar, numa taxa de câmbio favorável.

Durante visita em abril, um agente de vendas rapidamente citou as atrações do Mall of Istanbul: estacionamento fácil, proximidade ao aeroporto e, é claro, o parque de diversões no local.

Mas será que estrangeiros endinheirados e profissionais turcos ambiciosos vão abocanhar os apartamentos caros ou se reunir em outro shopping? Ainda mais num localizado num parque industrial no cruzamento de duas grandes rodovias, a mais de 16 quilômetros do centro de Istambul?

Sonmez, o escritor e especialista imobiliário, não está convencido. "Tudo isso é problemático", ele argumentou, citando a localização do projeto. "O Mall of Istanbul pode vir a ser o Titanic dos shoppings da Turquia".

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