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Cálculo é para imóvel novo. Usados têm margem de ganho maior por eliminar os custos com as construtoras; conheça as despesas previstas além do preço de compra do bem

Comprar um imóvel é pagar bem mais do que ele vale. Só as taxas no ato da compra podem consumir 14% do valor financiado na cidade de São Paulo. Se a intenção for revender, o custo pode chegar a 26% do preço de aquisição, só compensando repassá-lo adiante se for vendido por mais de um quarto acima do que custou. Caso contrário, é prejuízo garantido.

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A simulação foi feita ao iG pelo sócio do escritório Turci Advogados, Carlos Fujita, levando em conta um empreendimento novo de R$ 400 mil, preço médio na capital paulista. Ele considerou as taxas estimadas em imóveis novos e usados ( veja a tabela abaixo ), que variam conforme o município ou Estado.

Eventuais gastos com reforma, decoração ou instalações devem ser considerados antes de fechar o contrato
Thinkstock/Getty Images
Eventuais gastos com reforma, decoração ou instalações devem ser considerados antes de fechar o contrato

Os gastos obrigatórios incluem impostos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), corretagem, taxas cobradas pela incorporadora, custo de interveniência e Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Antes de fechar negócio, é importante pesquisar o custo exato de impostos e taxas que incidem em cada localidade do País. “Pode-se fazer uma estimativa do quanto se vai gastar apurando esses valores com base no valor do imóvel”, orienta o professor de finanças do Ibmec, Eduardo Coutinho.

Se o imóvel comprado por R$ 400 mil em São Paulo for revendido por R$ 500 mil, estima-se um prejuízo de R$ 4.100 no bolso do investidor, já que R$ 104,1 mil serão consumidos só com taxas de compra e revenda, concluiu Fujita.

Usados saem mais em conta

Na cidade do Rio de Janeiro, o cenário é parecido. Um imóvel novo adquirido a R$ 750 mil exige um gasto de 11% sobre este valor no momento da compra. Mas se este mesmo imóvel for usado, os custos despencam para 2,4%, devido à eliminação de taxas como as cobradas pelas construtoras e o custo de financiamento.

Na revenda do usado, o investidor sai ganhando em relação ao novo. Se vender o imóvel por R$ 900 mil, pagará 11% (ou R$ 84.817,00) em taxas, lucrando R$ 65.182,29. Mas se fizer a mesma transação com um imóvel novo, terá prejuízo de R$ 25.567,71, em função dos encargos.

Como planejar outras despesas

Além dos impostos e taxas, o comprador de um imóvel novo precisa levar em conta eventuais despesas extra com reforma, decoração ou instalações não previstas em contrato. Se o bem for comprado na planta, é preciso verificar se no memorial descritivo da construtora está prevista a colocação de pisos, azulejo e armários.

“Se o documento prevê que a cozinha será entregue no contrapiso, sem acabamento, cabe ao comprador planejar os gastos com antecedência”, diz o economista e professor da Anhanguera Educacional, Antonio Azambuja.

A melhor forma de bancar estas despesas é no período em que as prestações do imóvel são mais baixas – geralmente antes da entrega das chaves, quando não há correção pelo INCC (Índice Nacional de Construção Civil). Quando o imóvel ficar pronto, basta mandar instalar os móveis ou piso, que já foram pagos.

“Há compradores que só percebem o quanto terão de desembolsar com reformas depois que o imóvel está pronto, quando não têm mais dinheiro, e caem no cheque especial”, conta Azambuja.

Há também os chamados ‘gastos fantasma’, pequenas despesas que não estavam previstas, como a instalação de lâmpadas, interruptores e fios. O economista recomenda sempre reservar uma margem de 10% do orçamento para estes gastos invisíveis.

Se o imóvel é usado, é preciso verificar antes de assinar o contrato se não há parcelas do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) em atraso, ou taxas de condomínio que deixaram de ser pagas.

Melhor forma de financiar

Ao fazer o financiamento do imóvel, quanto maior a entrada, melhor, na opinião de Coutinho, do Ibmec. É possível financiar até 80% do valor total, segundo determinação do Banco Central (BC), mas especialistas recomendam comprometer um percentual menor.

“A melhor decisão é financiar o menor valor possível, para fugir dos juros”, recomenda Coutinho. Embora seja possível financiar um imóvel em até 35 anos, Azambuja sugere que o financiamento seja feito num prazo menor, se possível. "Entre cinco e dez anos é o ideal, não mais do que isso".

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Caso faltem recursos para dar uma boa entrada, a sugestão é abrir uma aplicação de baixo risco como a renda fixa ou a poupança, que permite resgatar o dinheiro a qualquer momento. “Se o surgir uma oportunidade de compra nos próximos seis meses, enquanto se poupa, a caderneta é mais simples de resgatar”, diz Coutinho. Para prazos mais longos, os títulos do Tesouro Direto são mais recomendados.

Para Azambuja, o importante é que os gastos não consumam mais que 30% da renda mensal. “Só compre um apartamento que caiba no seu bolso”.

Se a intenção é morar, o professor da Anhanguera propõe que o potencial comprador faça um “test drive” no bairro onde pretende fazer a aquisição, para evitar arrependimentos no pós-compra. “Morar de aluguel por um tempo na região onde se deseja comprar é um ato de precaução”, diz.

SIMULAÇÃO (SÃO PAULO)

Taxas previstas na compra de um imóvel novo de R$ 400 mil em São Paulo:

Despesa
Percentual (%)
Valor (R$)
Taxa SATI*
1%
4 mil
Corretagem*
6%
24 mil
Taxa de interveniência*
2%
8 mil
Taxa de obra*
2%
8 mil
ITBI**
2%
8 mil
Escritura e registro**
2%
8 mil
Dispêndio total (com cláusulas contratuais + despesas obrigatórias)
1%
4 mil
(*) Taxas estipuladas em cláusulas contratuais e cobradas pela incorporadora. Os percentuais e valores são estimados e podem variar (ou não ser cobrados) em cada caso.
(**) Despesas obrigatórias.

Taxas previstas de um imóvel novo comprado a R$ 400 mil e vendido a R$ 500 mil em São Paulo:

Despesa
Percentual (%)
Valor (R$)
Taxa de repasse*
3%
12 mil
Imposto de Renda sobre ganho de capital
15%
5,7 mil
Corretagem
6%
30 mil
Documentação
-
400
Valor líquido recebido
-
451,9 mil
Escritura e registro**
1%
4 mil
Dispêndio total (com cláusulas contratuais + despesas obrigatórias)      
-
456 mil
(*) Taxas estipuladas em cláusulas contratuais e cobradas pela incorporadora. Os percentuais e valores são estimados e podem variar (ou não ser cobrados) em cada caso.


O advogado Roberto Mortari Cardillo, especialista em direito civil e sócio do escritório Cardillo & Prado Rossi Advogados, explica ao iG o significado das taxas mais comuns cobradas nas operações imobiliárias. Confira:

COMPRA

Taxa Sati (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) – É cobrada no ato da assinatura do contrato com a construtora na compra de um imóvel a ser construído. Pode variar de 0,5% a 1% sobre o valor do bem. Abrange a análise da documentação do eventual comprador e, se for o caso, de todo o procedimento restante para financiamento bancário. Ou seja, visa a remuneração dos serviços de natureza jurídica e técnica ao comprador. Sua cobrança pode ser questionada.

Corretagem – É a taxa paga ao corretor de imóveis por intermediar a operação. Segundo o artigo 722 do Código Civil,  pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. A taxa pode variar por Estado. Em São Paulo, por exemplo, ela se situa em torno de 6% do valor da transação imobiliária.

Taxa de interveniência – É exigida pela incorporadora se o comprador pretende obter financiamento para o saldo devedor, após a entrega das chaves, em um banco diferente do indicado pela incorporadora. Normalmente, as incorporadoras mantêm parceria – não formal - com algum banco, o qual financia parte da obra. Seu custo pode ser de até 2% do valor a ser financiado, cobrado na transmissão efetiva da posse (entrega das chaves).

ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) – É um imposto municipal. Na cidade de São Paulo, é de 2%. Não é cobrado em caso de doação, e sua transação é concretizada sempre entre pessoas vivas, não alcançando a transmissão por sucessão. O ITBI é de responsabilidade do adquirente do bem, ou seja, na compra e venda imobiliária recairá sobre os ombros do comprador.

VENDA

Taxa de repasse – Também conhecida como taxa de cessão de contrato ou de transferência, renúncia à preferência etc. É cobrada pela incorporadora, se e quando o comprador originário do imóvel revende-o, porém sem pagar o saldo devido a ela. O segundo comprador assume então o contrato e o saldo devedor. As incorporadoras exigem tal taxa porque, em tese, ostentam direito de preferência sobre o imóvel vendido. Para abrir mão dele, cobram a taxa, cuja previsão é feita no contrato de compra e venda, mas paga apenas quando o imóvel é revendido. 

Imposto de Renda sobre ganho de capital – Tem custo de 15% sobre o lucro com a venda, podendo-se abater o ITBI, os juros do financiamento e as corretagens, caso elas tenham sido pagas à parte, na compra ou na venda. Em geral, elas vêm junto com a incorporadora e não permitem dedução. Há dois casos de isenção: ao vender o único imóvel por menos que R$ 440 mil, ou quando o dinheiro da venda for usado integralmente na compra de outros imóveis residenciais no Brasil, em até 180 dias. Se só parte do valor for usada na aquisição, será preciso pagar imposto sobre o ganho de capital restante. Só fica isento quem não tenha vendido imóvel residencial nos últimos cinco anos.

Documentação –  É o conjunto de documentos que devem ser apresentados para realizar uma transação imobiliária. Possuem alta relevância, pois devem refletir não só a situação do imóvel como o status do vendedor, eventual existência de ações anteriores que possam comprometer a venda etc. A segurança do negócio depende da criteriosa análise de tais documentos.

Escritura – É lavrada em cartório de notas. O seu custo é variável, inclusive entre os Estados, e pode ser proporcional ao valor do bem. No site do IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil) há tabelas para consulta. É cobrada pelo próprio cartório de notas, valendo observar que eventual contrato de financiamento com banco possui força de escritura pública.

Registro – O registro, segundo o artigo 1º da lei 6015/73, tem o objetivo de imprimir “autenticidade, segurança e eficácia” aos atos jurídicos e se efetua no cartório da situação do imóvel. Possui variáveis de Estado para Estado, tendo como base de cálculo o valor de venda do bem. No site do IRIB, há também as tabelas de custos cobrados pelos cartórios de registro de imóveis.