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Programa que garante visto EB-5 a estrangeiros que investirem ao menos US$ 500 mil em empresas americanas é fonte de crédito para novas unidades de redes como Marriott e Hilton

NYT

O hotel Marriott Courtyard em Seattle
Peter Yates/The New York Times
O hotel Marriott Courtyard em Seattle

Quando a Marriott International quis abrir um novo hotel no centro de Seattle, os desenvolvedores da empresa não venderam ações, assumiram hipotecas ou usaram outras formas tradicionais de financiar o projeto de US$ 88 milhões. Em vez disso, eles levantaram o grosso da quantia junto a imigrantes ricos que queriam obter um "green card".

Um programa do governo, que concede vistos EB-5 a estrangeiros que investem ao menos US$ 500 mil em negócios nos Estados Unidos, é hoje uma fonte popular de financiamento para novos hotéis da Marriott. Desde o contrato de Seattle, em 2008, a empresa aprovou 14 projetos que usam financiamento EB-5, incluindo o Marriott do centro de Milwaukee, um Courtyard Marriott em Manhattan e um hotel de US$ 168 milhões próximo ao Staples Center, em Los Angeles.

"Isso criou liquidez num mercado relativamente ilíquido", explicou Anthony Capuano, diretor de desenvolvimento do Marriott.

O programa EB-5 existe desde 1990, mas pequenos desenvolvedores de hotéis começaram a migrar para a prática na esteira da crise financeira de 2008. Eles não tinham muita escolha. Com a economia em frangalhos e o mercado de viagens em baixa, muitos projetos travaram ou foram cancelados quando os financiamentos evaporaram. Mesmo agora, com a base do setor melhorando e as taxas de ocupação crescendo, é difícil conseguir dinheiro – caro para alguns, inexistente para outros.

O governo federal dos EUA oferece uma alternativa. Nos termos do Programa de Investidores Imigrantes do Serviço de Cidadania e Imigração, estrangeiros podem obter vistos EB-5 – basicamente um status de residência temporária – investindo US$ 1 milhão ou US$ 500 mil em regiões de alto desemprego, num empreendimento comercial que gere 10 empregos ao longo de dois anos.

Essa se mostrou uma fonte relativamente barata de financiamento. Os desenvolvedores de hotéis podem levantar dinheiro através do programa EB-5 oferecendo retornos de menos de 4 por cento. Em contraste, as taxas de juros sobre dívidas começam em 6 por cento, com algumas formas mais arriscadas de financiamento chegando a 10 por cento ou mais. Investidores que assumem uma participação acionária num projeto hoteleiro buscam retornos de 20 por cento.

"Os estrangeiros estão comprando vistos, com uma preocupação muito menor quanto ao retorno que ganham sobre seus investimentos", afirmou David Loeb, analista sênior da Robert W. Baird.
Apesar das potenciais vantagens, os grandes atores do setor foram inicialmente cautelosos. Muitos o classificaram como um programa marginal para projetos questionáveis, que não conseguiriam financiamento de nenhuma outra forma. Eles também se questionavam como os desenvolvedores conseguiriam reunir 200 investidores para bancar um projeto de US$ 100 milhões.

"Nós íamos a conferências e falávamos sobre o programa, e as pessoas simplesmente não acreditavam que aquilo fosse real – elas não acreditavam que seria possível arrecadar tanto assim", explicou Catherine D. Holmes, sócia do escritório do advocacia Jeffer Mangels Butler & Mitchell. Assim que o Marriott entrou no quadro, "as pessoas começaram a levar tudo mais a sério", completou Holmes, cujo escritório está ajudando clientes a usarem o financiamento EB-5 para 40 projetos hoteleiros.

Nos últimos 18 meses, os desenvolvedores da Hilton Worldwide, Hyatt Hotels e Starwood Hotels and Resorts Worldwide voltaram-se ao financiamento EB-5. Em julho, a FelCor Lodging Trust anunciou planos de levantar US$ 45 milhões pelo financiamento EB-5 como parte de seu projeto de US$ 230 milhões para requalificação do Knickerbocker Hotel, na Times Square. Sam Nazarian, o magnata hoteleiro famoso por seus hotéis, restaurantes e casas noturnas recheados de celebridades em Los Angeles, pretende construir o primeiro hotel SLS em Nova York – com dinheiro do EB-5.

"É um método de financiamento atual, disponível e muito confiável", declarou Craig Mance, vice-presidente sênior de desenvolvimento do Hilton na América do Norte. "Isso está ajudando os contratos a irem em frente." O Hilton possui 10 projetos baseados em financiamento EB-5.
O financiamento EB-5 tem sido uma ampla bênção ao setor.

Neste ano, o governo emitiu 3.002 vistos temporários através do programa, frente a 640 em 2008. A maioria foi para imigrantes chineses, e muitos foram entregues a investidores britânicos, indianos, holandeses e sul-coreanos.

Os desenvolvedores muitas vezes trabalham com centros regionais, organizações aprovadas em plano federal que os ajudam a atrair planos de negócios e recrutar potenciais investidores.
Embora o programa de centros regionais esteja programado para terminar em 30 de setembro, o senado aprovou uma emenda para estendê-lo por três anos. Espera-se que a emenda passe pelo congresso, embora ainda não haja uma data para votação na Câmara.

O programa vem sendo um bom negócio para hotéis, que criam empregos diretos – atendentes, faxineiros e gerentes – e indiretos – para as empresas que fornecem toalhas e outros suprimentos. "Hotéis são um negócio de 24 horas por dia, 365 dias por ano", afirmou Capuano, do Marriott. "Eles são ideais para estimular o aumento de empregos."

O hotel do Marriott que está sendo construído em Los Angeles, com 377 quartos, deverá gerar 4.240 empregos diretos e indiretos até 2016, acima de sua meta EB-5 de 3.360. Os desenvolvedores se beneficiam da proximidade do hotel ao Staples Center, que abriga quatro equipes esportivas profissionais; espera-se que os hóspedes do Marriott ajudem a estimular as vendas de ingressos e produtos dos times. O projeto ainda recebe um estímulo do gigantesco painel eletrônico na frente do hotel, que pode levar a empregos em publicidade, marketing e aluguel do painel.

"A ideia é que mais dinheiro na economia leva a mais empregos", disse Henry Liebman, presidente da American Life, centro regional que trabalhou com os desenvolvedores do Marriott.

O programa já enfrentou sua cota de problemas. Ele foi suspenso de 1998 a 2003 por queixas de fraude e corrupção, de acordo com a agência governamental que supervisiona o programa. Em alguns casos, investidores estrangeiros prometeram dinheiro com notas promissórias e acabaram nunca entregando o valor. Também houve casos em que intermediários desviaram dinheiro, deixando uma pequena parcela aos incorporadores. Em outras ocasiões, os incorporadores pegaram o dinheiro e não construíram o projeto.

"Tivemos alguns problemas com investidores tentando contornar os requisitos de capital e criação de empregos", explicou Claire Nicholson, porta-voz do Serviço de Cidadania e Imigração.
O governo trabalhou duro para limpar o programa. Hoje os investidores são obrigados a pagar a quantia total adiantada, e quaisquer taxas a intermediários devem ser pagas separadamente.

"Estamos comprometidos em assegurar que o programa cumpra sua missão de criação de empregos de maneira eficiente e efetiva", garantiu Nicholson.

Segundo agentes do setor, a entrada do Marriott e de outros grandes gestores hoteleiros também ajudou a aumentar a credibilidade do programa.

As empresas analisam detalhadamente cada projeto, usando ou não o financiamento EB-5. Elas querem garantir que o hotel cumpra com os padrões da marca e que os níveis da dívida sejam gerenciáveis.

"Se alguém me diz que possui um projeto de US$ 10 milhões com US$ 10,5 milhões em dívidas, esse é um projeto que vou questionar – pois foi excessivamente alavancado", afirmou Mance, do Hilton. Cabe aos desenvolvedores e aos centros regionais assegurar que o projeto cumpra com as exigências do EB-5.

Mesmo após o financiamento tradicional voltar de forma significativa, Marriott, Hilton e outros garantem que provavelmente continuarão usando o programa EB-5. Ele é relativamente barato e estável, além de complementar outras fontes de financiamento. Nas palavras de Mance: "Se funciona, por que não usá-lo de novo?".