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Consolidação do setor em algumas regiões do País estimula projetos diferenciados

Projeto de shoppings compactos Cidade Jardim. da JHSF: 5 mil metros quadrados de área em bairros nobres
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Projeto de shoppings compactos Cidade Jardim. da JHSF: 5 mil metros quadrados de área em bairros nobres

O volume de lançamentos de novos shoppings centers deve atingir recordes nos próximos anos. Como consequência, as administradoras dos empreendimentos mudam a estratégia para manter a rentabilidade do negócio.

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Em um cenário de maior concorrência e falta de terrenos, os shoppings tendem a ser mais compactos agora. Em 2012, dos 27 shoppings inaugurados, 56% tinham área bruta locável maior do que 30 mil metros quadrados. A partir deste ano até 2015, apenas 46% terão área superior a este espaço, de acordo com relatório do Citibank.

A JHSF, por exemplo, que tem como foco shoppings para classes com renda mais alta, já anunciou seu projeto de shoppings compactos em bairros nobres de São Paulo. Chegar mais perto dos potenciais consumidores acaba sendo um diferencial na estratégia.

Estes shoppings menores, com 5 mil metros quadrados de área bruta locável, serão uma extensão do shopping de luxo Cidade Jardim, na cidade de São Paulo. "O aluguel por metro quadrado será interessante dentro de uma região que complementa vias de compras famosas, como a rua Oscar Freire. O grande desafio será encontrar terrenos para manter a estratégia", diz o analista Wesley Barnabé, do BB Investimentos.

Outra frente buscada pelas administradoras para se diferenciarem são os outlets, modelo ainda novo no País. Mas, justamente por ser um segmento incipiente, envolve riscos.

Mas a General Shopping, pioneira no setor, com duas unidades em funcionamento, em São Paulo e Brasília, vêm registrando bons resultados. "A unidade de São Paulo superou nossas expectativas e temos hoje uma média de cinco milhões de visitantes ao ano. Em julho de 2012 inauguramos o Outlet Premium Brasília, que em seu primeiro ano atingiu o número de 4 milhões de visitantes", conta o diretor de marketing e varejo, Alexandre Dias.

Até 2015, a administradora deve inaugurar mais cinco outlets. No mês que vem será a vez de Salvador e, no primeiro semestre de 2014, do Rio de Janeiro, novo mercado para a companhia.

A JHSF irá lançar seu primeiro empreendimento do tipo, o Catarina Fashion neste segundo semestre do ano, que, além de outlet, será composto por áreas que reunirão residências com estrutura de lazer com campo de golfe, centro empresarial e distrito hoteleiro.

A BR Malls criou uma unidade de negócios específica para outlets no ano passado, em parceria com uma empresa americana especializada, a Simon. O primeiro deve ser inaugurado no Estado de São Paulo.

Além de outlets, a General Shopping vem diversificando sua atuação com empreendimentos voltados a classes de renda mais alta, como o Parque Shopping Maia, que será inaugurado em Guarulhos, em São Paulo, no próximo ano. "A cidade tem mais de 400 mil moradores que pertencem às classes A e B", diz Dias.

A administradora também busca lançar shoppings em cidades com menos de 300 mil habitantes, como já fez com o Suzano Shopping, em São Paulo, e Cascavel JL Shopping, em Paraná.

Vantagens competitivas

A maior concorrência pressiona para baixo as ações das grandes administradoras de shoppings centers na bolsa. Porém, na visão de analistas, essa pressão é limitada.

Isso porque um eventual aumento do número de lançamentos, queda de consumo ou alta da taxa de vacância nos empreendimentos deve ter pouco impacto no portfólio de companhias como BR Malls, Iguatemi, Multiplan, General Shopping, JHSF e Aliansce em um futuro próximo. 

De acordo com relatório produzido pelos analistas do Citibank, Dan McGoey e Paola Mello, dos 3 milhões de metros quadrados de área bruta locável que o setor deve ganhar até 2015 com a entrada de 92 shoppings no mercado (contando com seis inaugurações no primeiro semestre deste ano), apenas 31% corresponde a novos empreendimentos das empresas listadas em bolsa.

Segundo o analista do Banco Votorantim, João Arruda, as administradoras não tiveram um aumento relevante do número de projetos a serem lançados e inaugurados nestes últimos anos. "Elas mantêm o ritmo. No portfólio, têm entre dois a três lançamentos por ano, não passa muito disso em todas as empresas".

Além disso, elas têm vantagem com relação aos competidores menores: expertise e escala. "Estas empresas têm contatos com as principais redes varejistas e podem oferecer pontos em lançamentos em conjunto com shoppings mais consolidados que têm no portfólio".

Diante de maior concorrência, as administradoras também podem realizar aquisições, principalmente no interior dos Estados e na zona de influência das capitais.

A General Shopping adquiriu, no ano passado, o Shopping Bonsucesso, em Guarulhos, na zona metropolitana de São Paulo. Recentemente, a Iguatemi adquiriu seu primeiro outlet em Alphaville, em São Paulo, com as obras concluídas.

De acordo com analistas da corretora Concórdia, a administradora anterior do empreendimento teve dificuldades para negociar pontos com as principais redes de varejo. Consequentemente, a Iguatemi, conhecida por ter uma boa rede de relacionamento, vislumbrou uma oportunidade no negócio.

Mais cautela

Se não há muita preocupação a nível nacional, a exigência de diferenciais é maior em determinadas regiões. Entre os novos shoppings centers, metade serão abertos na região Sudeste, e 30% no Estado de São Paulo. No cronograma, 13 devem ser inaugurados este ano, quatro no ano que vem e mais dez em 2015, sem contar o Iguatemi Jundiaí e Guarujá Plaza Shopping, que ainda não têm data definida.

O cenário provoca cautela, como adiamento de obras e data de inauguração, além de mudanças com relação à área bruta locável durante o andamento do projeto, especialmente aqueles que serão inaugurados apenas em 2015. Esses ajustes refletem o esforço do setor para manter a rentabilidade dos novos shoppings. 

É o caso do Parque Shopping Atibaia, cujo projeto deve ser maior do que o inicialmente previsto, assim como o projeto do Unimart Shopping Campinas, ambos da General Shopping. 

Outro sinal de cautela é a opção pela expansão de shoppings consolidados. A Iguatemi já sinalizou que deverá priorizar expansões de projetos já existentes.

A BR Malls tem hoje seis projetos de expansão e cinco lançamentos em andamento. No ano passado, a administradora lançou três novos projetos e duas expansões. Neste ano, serão inauguradas três expansões, uma delas do Plaza Niterói, no Rio de Janeiro, um dos principais shoppings da companhia. Para este ano, será inaugurado apenas um novo shopping, em Contagem, Minas Gerais.

Futuro

Os analistas ressaltam que a produtividade das administradoras, independentemente do porte, tende a diminuir à medida que a expansão de shoppings aumenta no País. Porém, isso deve acontecer de forma gradual.

Isso porque o setor de shoppings tem outras fontes de receitas, como aluguéis. Com a mudança de rumo da taxa de juros, que passou a subir este ano, após um ciclo de baixas, a rentabilidade dos empreendimentos tende a melhorar.

Apesar de ganhos limitados observados no segundo trimestre, seja pelo aumento de custos na Multiplan, ou queda de vendas, no caso da BR Malls, o analista do Banco Votorantim, João Arruda, aponta que foram causados por eventos pontuais e devem registrar recuperação a partir de agora.

O problema é se a economia continuar desacelerando. "Neste cenário, o repasse de custos para lojistas será limitado, pois a vacância e inadimplência podem aumentar. Mas não é o que vemos até agora. A ocupação dos empreendimentos destas empresas está acima de 95% e, o atraso de pagamento, ao redor de 3%".