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A Radar, uma imobiliária high tech de fazendas, que segundo analistas possui valores "escondidos", passará a fazer parte do balanço da empresa

Fazenda da Radar:  no ano passado, patrimônio da empresa valorizou 93%, quase o dobro do mercado
Ricardo Teles/Divulgação
Fazenda da Radar: no ano passado, patrimônio da empresa valorizou 93%, quase o dobro do mercado

A cena parece filme futurista. O engenheiro agrícola Douglas Pellegrina arrasta os dedos numa grande tela horizontal, como o tampo de uma mesa. A imagem de radar se amplia até mostrar uma fazenda no interior da Bahia. Com um clique, ele começa a gerar uma apresentação instantânea (um Powerpoint) sobre as terras: quanto chove, qual a inclinação, pendências jurídicas, reserva legal de mata nativa, potencial para mineração, dezenas de páginas com informações valiosas sobre a área.

Essa é a rotina na Radar, negócio que a Cosan basicamente inventou no País. A companhia juntou décadas de experiência em agronegócio, imagens de satélite que acumulou enquanto tocava suas usinas de cana-de-açúcar e bancos de dados públicos sobre o campo para criar uma imobiliária agrícola de alta tecnologia. "A Radar é exclusivamente imobiliária, a gente compra, vende e arrenda terras, mas não planta nem opera as fazendas", diz Ricardo Mussa, CEO (sigla em inglês para presidente-executivo) da empresa.

Num ambiente no qual os negócios são marcados pelo arcaísmo, o jeitão profissional da Radar fez a empresa ter bons resultados e ganhar importância dentro da Cosan. Com apenas 25 funcionários, já tem 392 fazendas, que valem R$ 2,35 bilhões – e a meta é comprar mais R$ 450 milhões em 2013. A valorização desse portfólio foi de 93% no ano passado, contra 56% do mercado de terras como um todo. Neste ano, deve ser de 117%.

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Criada em 2008, a companhia precisou de US$ 400 milhões (ou R$ 830 milhões) para sair do papel. A Cosan investiu R$ 157 milhões e ficou dona de 18,9% da empresa. No terceiro trimestre deste ano, ela aportou na Radar mais 24 mil hectares de terras, que haviam sobrado do negócio entre Cosan e Shell para criar a Raízen, joint-venture entre as duas empresas – a Cosan entrou com as usinas, mas ficou com as terras que não faziam parte delas. 

Esse aporte, avaliado em R$ 550 milhões, fez a participação da Cosan na Radar saltar para 37,7%, tornando a empresa de Rubens Ometto controladora do negócio. Assim a Radar, como controlada, irá aparecer no próximo balanço da Cosan pela primeira vez. Segundo analistas, isso deve ajudar no desempenho das ações da companhia, que já valorizaram 63,7% nos 12 meses anteriores a outubro, contra 6,7% do Ibovespa. "A Radar é um ativo escondido dentro da Cosan, que deve puxar uma valorização dos papéis quando for precificada corretamente no valor da companhia", diz Alexandre Sabanai, da Perfin Investimentos.

"É um ativo que se tornou relevante para a empresa e muitos analistas ainda não sabem precificar", afirma Guilherme Machado, diretor de RI (relações com investidores) da Radar. Segundo ele, o portfólio da empresa, avaliado em R$ 2,35 bilhões, está longe de ser insignificante dentro da Cosan, cujo valor de mercado gira em torno de R$ 16 bilhões. E esse valor sobe ano a ano. Numa conta simples, a Cosan colocou R$ 700 milhões na Radar e é dona de R$ 867 milhões dela. Mas esse não é o único motivo pelo qual a Radar pode impulsionar os papéis da gigante do agronegócio.

A Cosan tem outra vantagem que os analistas consideram "escondida" na Radar. A companhia de Ometto tem uma opção de subscrição de 23,7% na controlada. Ou seja, possui o direito de aumentar a participação e diluir outros sócios, o que pode fazer até 2018. Acontece que ela tem o direito de pagar, por essa participação extra, valores do tempo em que o negócio foi criado, em 2008. Se ocorresse hoje, a operação geraria um ganho líquido de R$ 110 milhões para a Cosan, diz a empresa.

Na segunda-feira, executivos da Cosan exibiram alguns negócios feitos pela Radar para investidores que foram ao Cosan Day, em São Paulo. Uma fazenda na Bahia comprada em 2010 por R$ 3.170 o hectare, que agora vale R$ 13.910 o hectare, por exemplo. "Os fundamentos da empresa são muito bons, o Brasil é um dos últimos países com potencial de crescimento na área agrícola", diz Sabanai. A valorização de terras e o dinheiro pago pelos arrendatários são as principais receitas da empresa, mas o modelo de negócios deve ter uma guinada nos próximos anos.

A Radar quer se tornar, cada vez mais, uma empresa de serviços. Isso significa cobrar taxas para fazer para terceiros aquilo que faz internamente: comprar as terras certas e fazer com que valorizem. "É um negócio que requer muito capital da Cosan para comprar terras, e esse capital fica 'parado' por muito tempo, então é melhor fazer com dinheiro de fora também", diz Mussa. Sejam quais forem, os próximos passos da empresa agora serão acompanhados com mais atenção pelos investidores.

A Radar é mais um esforço da Cosan para diversificar os negócios. Até 2008, a empresa produzia somente açúcar e etanol, ou seja, dependia totalmente do preço de commodities sobre os quais não tinha controle. De lá para cá, comprou a Esso, fez a joint-venture com a Shell, passou a ter direito sobre a marca Mobil em diversos países, criou a Radar e a Rumo Logística (já uma gigante na área de transporte de produtos agrícolas) e, no último movimento, comprou a Comgás, em 2012. "A partir do ano que vem, açúcar e etanol não irão passar de 31% do EBITDA (o lucro operacional) da companhia", diz Marcelo Martins, CFO (ou vice-presidente de finanças) da Cosan.

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