O aumento da taxa básica de juros, a Selic, ameaça adiar o sonho da casa própria para pelo menos 3 milhões de famílias. Isso ocorre porque, com juros mais altos, o financiamento imobiliário fica mais caro. Na conta, entram principalmente as duas principais portas de entrada no crédito imobiliário que são a renda mínima exigida e a prestação mensal que será paga.
O impacto do aumento na taxa foi calculado por Alberto Ajzental, coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários, da FGV, levando em conta a variação desde início do aumento da Selic no ano passado. Segundo ele, a cada variação de 2,3% na Selic há o aumento de 1 ponto percentual no CET (Custo Efetivo Total) no financiamento do imóvel. O valor representa o total pago em parcelas, o que inclui juros, taxas, encargos, tributos e seguros. Os cálculos foram feitos considerando uma elevação de 7% a 10% nas taxas cobradas pelos bancos.
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"O crédito imobiliário é um volume muito grande de dinheiro num prazo muito longo, por isso uma pequena variação de juros é muito dinheiro. Na pirâmide distribuição de renda, a variação de 1 ponto percentual tira 1 milhão de famílias que teriam a renda mínima mensal necessária para comprometer com aquela parcela", ressalta Ajzental.
Embora a Selic esteja em 12,75% ao ano, os principais bancos que oferecem financiamento imobiliário ainda não elevaram suas taxas até este patamar. Neste momento, as taxas nos bancos variam hoje entre 8% e 10,9%.
O diretor executivo da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, calculou o efeito da elevação dos juros ao longo do financiamento. Segundo ele, em um contrato de R$ 300 mil, uma variação de 7% para 10% ao ano, elevaria a prestação inicial em R$ 697, uma alta de 27,5%. A renda mínima necessária para ter o crédito aprovado saltaria de R$ 8.431,90 para R$ 10.751,90, uma diferença de R$ 2.320. Além disso, o total do financiamento em 30 anos cresce de R$ 606.171,97 para R$ 731.799,70. Ou seja, o mutuário ao final do financiamento terá desembolsado R$ 125.627,73 a mais.
O executivo explica que, além da renda maior e da prestação mais cara, a incerteza na conjuntura econômica e política afasta potenciais compradores, especialmente na classe média e na classes mais baixas:
"A inflação corrói a renda das famílias, que têm menos dinheiro para comprometer com a prestação, e inibe a intenção de fazer a compra, de longo prazo e em um alto valor. As pessoas não sabem se estarão ou não desempregadas. Além disso, os bancos pensam no longo prazo, e apesar de ainda não aplicarem totalmente a elevação da Selic às suas taxas os bancos estão muito seletivos no crédito. Eles não são imobiliária e não querem ficar com o imóvel se o cliente não conseguir pagar", explica ele.
A taxa básica de juros, a Selic, é uma referência para os juros cobrados pelos bancos no financiamento imobiliário, mas ao calcular suas taxas as instituições financeiras trabalham com um piso e com um teto. Alberto Ajzental, da FGV, explica que quando a Selic chegou à mínima histórica — 2% ao ano — nenhuma instituição financeira chegou a praticar juros neste patamar. As taxas mínimas na ocasião não foram menores do que 7% ao ano.
"Quando o banco empresta dinheiro no crédito imobiliário quer manter o spread — diferença entre a taxa que capta dinheiro e a taxa que cobra ao emprestar dinheiro — de 3% a 5% ao ano. Além disso, além há o custo de captação. Na linha histórica de 2% da Selic, não houve de taxa de 2% nos bancos. Os juros variavam entre 7%, e 8,5%. O crédito imobiliário tem o piso nos juros, assim como tem um teto. Em 2015 e 2016, a Selic foi de 14,25%, durante 14 meses, e faixa dos juros dos bancos era de 13,5%. Hoje a Selic está em 12,75% e as taxas vão até 10,9%."
O professor da FGV explica que por isso as simulações consideram o intervalo de juros entre 7% e 10%, para calcular o volume de potenciais compradores de imóveis que perderam a capacidade de entrar em um financiamento, seja pela renda mensal ou aumento no valor das parcelas.
"Uma loucura pegar um financiamento agora. Assumir uma parcela que não cabe no seu bolso", avalia Robson Oliveira, CEO da BidYou, assessoria de investimentos imobiliários.
Classes média e de renda baixa são mais afetadas
O aperto monetário já tem atingido o volume de novos financiamentos. O crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança no Brasil somou 14,8 bilhões de reais em março, uma queda de 19,7% na comparação com o mesmo período do ano passado, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Mas o impacto tem sido mais sentido pelas famílias de classe média e de renda mais baixa.
"No Rio, o mercado na Zona Sul continua muito ativo. O mercado de classe média — como Tijuca, Zona Oeste, Méier — podem sofrer mais. Na Barra, os produtos de alto padrão continuam aquecidos, mas a classe média na Barra está retraída. Os juros mais altos favorecem a concentração no alto padrão, tanto na produção das unidades quanto na demanda dos consumidores", afirma Marco Adnet, diretor da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ) e sócio na Konek.
O preço dos imóveis também deve reduzir a velocidade de crescimento este ano, mesmo assim ainda deve registrar registrar algum aumento, segundo o mercado. Dois fatores serão decisivos: a demanda menor e a desaceleração dos custos da construção civil:
"Os custos da construção civil dispararam no ano passado e em 2020. Em 2 anos foram quase, 30% de aumento. Em 2022, não esperamos que seja tão alto e o valor dos imóveis não deve subir tanto", observa Daniel Afonso, diretor da D2J Construtora.