Veja como declarar compra e venda de imóveis no Imposto de Renda

 Em 2021, o número de novos imóveis residenciais bateu recorde. Com mais de 153 mil unidades lançadas no mercado, o total de vendas no setor subiu cerca de 4%, segundo levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Quem comprou um imóvel, à vista ou financiado, e quem vendeu e teve lucro na transação preciso incluir todas essas informações na declaração do Imposto de Renda 2022.

As informações referentes a transações com imóveis devem ser preenchidas na ficha “Bens e Direitos”, como de costume. No entanto, há algumas estratégias que podem ajudar os contribuintes na hora de prestar contas.

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Em entrevista ao GLOBO, o sócio de impostos da EY, Antônio Gil, enumera diversas questões fundamentais para se ter em mente ao declarar imóveis no IRPF. 

É obrigatório declarar a compra e venda de imóveis?

Sim, a compra e a venda (ou a mera posse) de imóveis devem ser declaradas anualmente.

Como é feita a declaração?

Ao vender um imóvel com lucro, o contribuinte precisa, em primeiro lugar, apurar o total de imposto a ser pago no Programa de Ganhos de Capital (GCAP), para depois zerar o valor do bem na ficha “Bens e Direitos”.

A Receita Federal prevê a possibilidade de isenção sobre o lucro na venda de imóveis em apenas dois casos:

• Primeiro, quando o valor é reaplicado na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. A regra também vale para os contribuintes que fizeram um financiamento imobiliário. Se você, por exemplo, vendeu um apartamento com lucro, e usou esse dinheiro para quitar um empréstimo imobiliário, não há incidência de IR.
• A outra alternativa é, quando pessoas físicas vendem o seu único imóvel residencial por até R$440.000, sendo essa a primeira alienação imobiliária em cinco anos.

Restituição: vale a pena antecipar?

O comprador precisa declarar o imóvel em “Bens e Direitos” e preencher informações básicas da transação, como o preço de aquisição, CPF/CNPJ do vendedor, tipo de propriedade, onde está localizado, número de registro e IPTU.

Caso o imóvel tenha sido financiado, como declarar?

Quando um imóvel é comprado via financiamento, apenas o valor pago até o dia 31 de dezembro de 2021 deve ser informado ao Fisco.

Se um contribuinte ganha R$100 mil ao ano e compra um imóvel por R$400 mil, com entrada de R$50 mil, ele deve declarar apenas o valor que já foi quitado. Ou seja, somente os R$50 mil, caso o resto do pagamento tenha ficado para 2022. 

É possível, inclusive, somar os custos com juros, taxas de corretagem e impostos ao preço final da compra. A vantagem está na possibilidade de uma venda com ganho de capital no futuro. Quanto maior o valor do imóvel, menor a diferença entre o preço de compra e o preço de venda, então a quantia tributável será menor.

Se o contribuinte justificar um valor mais alto, melhor para ele. É recomendável colocar a adição das taxas na descrição. Mas, como você já deve ter os documentos, não há necessidade.

Para o caso de mudança na portabilidade do financiamento, há diferença?

Não, o imóvel financiado é declarado apenas em “Bens e Direitos”. De acordo com as orientações da Receita Federal, não é necessário informar a dívida.

Como declarar a compra de imóveis em que parte do valor foi quitado com outro bem?

Basta zerar o bem que está sendo trocado e informar, na descrição, que ele foi alienado para a aquisição de um imóvel. Já na declaração do imóvel comprado, o contribuinte deve comunicar que uma parcela do pagamento foi quitada pela entrega de determinado pertence, com determinado preço.

Contudo, se foi considerado um valor maior do que o que constava no registro do bem alienado, ele pode ser objeto de ganho de capital. Então, é necessário preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCAC).

E para os imóveis comprados na planta?

No momento em que você assina os compromissos de venda, você já pode informar o item em “Bens e Direitos”, mas é recomendável mencionar na descrição que o imóvel ainda está na planta. 

Por mais que seja na planta, você já está fazendo a aquisição. Algumas pessoas querem declarar como “Outras informações”, código 99, mas eu colocaria já como imóvel.

Como declarar imóveis de herança?

O valor do imóvel recebido por herança deve ser preenchido na ficha de “Rendimentos e Bens Não Tributáveis”, como recebimento de herança, ao mesmo tempo em que entra normalmente em “Bens e Direitos”.

É possível manter o valor histórico do bem ou fazer uma atualização na hora da declaração. No entanto, se o valor for atualizado, essa diferença vai gerar ganho de capital tributável e precisa ser informada no GCAC.

 Muitas pessoas ficam em dúvida por, na partilha dos bens, precisarem pagar o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). É um imposto estadual. Só que ele é calculado de acordo com o valor atualizado do imóvel. Muitos herdeiros acreditam que, por isso, precisam lançar em suas declarações o mesmo valor. Não é isso. Você pode atualizar ou não.

Se parte do imóvel foi quitado com um valor sacado do FGTS, há diferença na hora de preencher o formulário?

Há uma atenção especial para casos em que o FGTS foi usado na quitação de imóveis. O contribuinte precisa sempre lançar o valor sacado do fundo em “Rendimentos Isentos”, assim a Receita consegue entender de onde veio o dinheiro para pagar o imóvel.