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Preço dos imóveis tem subido desde 2013, indicando mais confiança dos compradores, apesar da atual retração

BBC

Interessados em comprar uma casa em Dubai podem escolher, por exemplo, entre apartamentos decorados com cristais ou mansões multimilionárias.

O emirado é visto como um paraíso fiscal para estrangeiros ricos, como um refúgio para investidores temerosos das turbulências no resto do Oriente Médio e como um lugar tranquilo para asiáticos endinheirados se aposentarem.

"Sol, diversão, ainda nada de imposto", explica o britânico Andrew Lemon, que mora e trabalha como incorporador em Dubai.

O preço dos imóveis tem subido desde 2013, indicando mais confiança dos compradores, apesar de viver um momento de retração atualmente.

Mas ainda está presente o fantasma de 2008, quando o mercado imobiliário local quase foi à derrocada, em meio à crise global e uma bolha de preços. O que deu errado, e alguma lição foi aprendida desde então?

E por falar em Dubai, também cabem nos R$ 30 mil 6 diárias em um dos quartos do Bujr Al Arab, o hotel mais caro do mundo
Divulgação
E por falar em Dubai, também cabem nos R$ 30 mil 6 diárias em um dos quartos do Bujr Al Arab, o hotel mais caro do mundo

Do 'velho-oeste' à crise
Quando estrangeiros foram autorizados a comprar imóveis no emirado, em 2002, ajudaram a transformar o que era uma desconhecida vila de pescadores em um "hub" global.

Agentes imobiliários que acompanharam o mercado nos seis anos seguintes dizem que ele era um "velho oeste", ante a falta de regulações e o avanço da especulação.

No entanto, quando a crise chegou, o crédito secou e muitos investidores estrangeiros passaram a fugir dos preços inflacionados das propriedades de Dubai.

O resultado foi uma queda brusca nos preços, e alguns imóveis viram seu valor cair pela metade. O mercado de ações caiu 70%, e milhares de trabalhadores migrantes tiveram de voltar para casa.

Um dos negócios que sentiram a crise na pele foi um prédio de apartamentos próximo a um campo de golfe e ao aeroporto internacional.

Em 2007, investidores colocaram dezenas de milhares de dólares ali, mas até agora não receberam nada em troca. A incorporadora, ACW Holdings, diz que o edifício está "quase pronto". Mas deveria ter sido finalizado seis anos atrás.

Outro efeito da crise foi evidenciar a alarmente dívida de Dubai na época.

No icônico arquipélago artificial de Palm Jumeirah, casas multimilionárias dividem o espaço com iates luxuosos ancorados nas marinas.

Em 2008, esse ambicioso projeto quase levou à moratória da dívida de Dubai, depois de o governo ter tomado tanto dinheiro emprestado para as obras. O emirado acabou resgatado por US$ 20 bilhões do vizinho Abu Dhabi.

Metade do dinheiro foi para a construtora estatal Nakheel, que deve pagar a última parcela da dívida (US$ 1,2 bilhão) até agosto do ano que vem.

Mas outras esferas estatais ainda têm em mãos US$ 140 bilhões em dívida, segundo o FMI - uma quantia preocupante, sobretudo se o mercado voltar a se deprimir.

Regulações
O lado positivo é que as regulações estatais aumentaram. O governo tem inibido especuladores ao dobrar as taxas transacionais e criar regras para ajudar investidores a obter compensações caso projetos imobiliários sejam cancelados.

Essa combinação de novas regras e um cenário econômico global mais fraco - que afeta os investimentos Dubai diretamente, já que estrangeiros formam 90% da população local - esfriou o mercado. Os preços dos imóveis caíram 5% até agora no ano.

Mas muitos não descartam a possibilidade de uma nova bolha.

"Neste momento, o mercado está bastante estável. Não vemos crescimento excessivo. O mercado vai quebrar? Claro que sim. Talvez daqui a uns três meses. Não sei", opina Sunil Jaiswal, organizador da primeira feira imobiliária internacional dedicada a Dubai.

A agente imobiliária Linda Mahoney, uma das primeiras ocidentais a atuar no mercado do país, também prevê um superaquecimento, à medida que se aproxima a feira comercial internacional Expo 2020, a ser sediada por Dubai.

"Em 2016 e 17, acho que o governo terá de ser cuidadoso e ficar atento para uma nova bolha", diz.

Topo
No topo do prédio mais alto do mundo, o Burj Khalifa, a BBC se encontrou com Mohamed Alabbar, um dos homens mais ricos do emirado, que fez fortuna no mercado imobiliário.

Ele diz que a atual retração - que ele chama de "um bom ajuste" - pode durar até dois anos e tornou a cidade "muito mais acessível".

"A região ao nosso redor tem 2 bilhões de pessoas, todas procurando por um local interessante para morar, investir, onde seja seguro, próspero, limpo e progressista", diz.

Ele admite que o governo precisa fazer mais para amparar trabalhadores da construção civil - em geral, mal pagos e sem direito a alojamento decente -, que costumam receber entre US$ 130 e US$ 380 (R$ 400 a R$ 1,1 mil) por mês.

No mês passado, um raro protesto reuniu centenas de trabalhadores sul-asiáticos em uma obra patrocinada por Alabbar, apesar do veto a manifestações em Dubai.

Os trabalhadores temiam uma queda em seus salários, após a redução de suas horas extras.

Também há incertezas quanto a como a região vai lidar com os preços do petróleo, que vivem uma baixa histórica. Ainda que Dubai não seja diretamente dependente das receitas petrolíferas, muitos de seus credores e investidores o são.

Tudo isso lança um ponto de interrogação sobre o mercado imobiliário local, e especialistas têm recomendado que apenas investidores de longo prazo se arrisquem.

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