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Decisão é da quarta turma do Superior Tribunal de Justiça

O comprador deve pagar aluguéis pelo tempo em que morou no imóvel que apresentou defeitos na edificação, mesmo que eles decorram de culpa da construtora. A decisão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que condenou uma compradora a pagar pelo tempo que ocupou um imóvel que havia comprado novo, mas que apresentou problemas, causando a recisão do contrato de compra.

STJ deu ganho de causa a construtora
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STJ deu ganho de causa a construtora

“Apesar de a rescisão contratual ter ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel”, diz o ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso, em seu voto.

No entendimento, o pagamento do aluguel não se relaciona com os danos decorrentes do fim do contrato, mas com o efetivo uso do bem alheio. "O pagamento de aluguéis é devido não porque se enquadram estes na categoria de perdas e danos decorrentes do ilícito, mas por imperativo legal segundo o qual a ninguém é dado enriquecer-se sem causa à custa de outrem", explica Salomão.

No caso em questão, a consumidora ingressou com ação para rescindir contrato de compra e venda de uma casa nova, após o imóvel ser entregue com atraso de mais de dois anos e com vários defeitos que a tornavam imprópria para uso, havendo inclusive risco de desabamento. Mas, mesmo com os defeitos, ela morou no local por quatro anos.

A sentença concedeu o pedido e determinou que fossem devolvidos à autora os valores pagos pelo imóvel e que, além disso, a construtora pagasse a multa pela extinção do contrato. Porém, o juiz também julgou procedente o pedido feito pela construtora na reconvenção, em que requeria pagamento de aluguéis por parte da autora pelos quatro anos em que ocupou o imóvel.

Em segundo grau, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina afastou a cobrança dos aluguéis, porque reduziria a indenização, premiando a construtora que entregou casa defeituosa. A construtora entrou então com ação no STJ.

De acordo com o relator, o descumprimento contratual deve acarretar em consequências para a construtora, mas não isenta o comprador dos benefícios que teve. "O descumprimento contratual por parte da construtora acarreta consequências precisas, quais sejam, a restituição dos valores pagos pelo comprador, com os acréscimos devidos, penalidades decorrentes desse descumprimento e eventuais perdas e danos a serem compensadas, mas não a isenção de retribuir os benefícios eventualmente auferidos pelo comprador durante o período em que ocorreu o usufruto do bem", conclui.

No STJ, a construtora foi condenada a pagar multa por rescisão contratual, prevista inicialmente apenas contra o consumidor. O relator apontou que tanto o Código de Defesa do Consumidor quanto princípios gerais de Direito, além da equidade, apontam como abusiva a prática de impor penalidade exclusiva ao consumidor. Conforme o ministro, o fornecedor não pode ficar isento de sanção em situações de descumprimento análogas às previstas para o consumidor.

“Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”, afirmou o relator.

O ministro afastou, porém, a retenção em favor do consumidor concedida pelo TJ-SC dos valores relativos a comissão de corretagem e taxa de serviço, em vista de não terem natureza moratória. O relator ressaltou que esses custos já serão efetivamente suportados pelo fornecedor, que deverá arcar com as despesas mesmo devolvendo integralmente os valores pagos pelo consumidor na compra do imóvel.

“Inverter a mencionada verba, em benefício do consumidor, consubstanciaria verdadeira indenização daquilo que efetivamente não foi gasto, providência que não se harmoniza com os mesmos princípios outrora elencados, e que serviram para dar suporte à inversão da multa moratória”, concluiu. 

* Com informações do STJ

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