Tamanho do texto

Fiador, seguro fiança, caução e fundo de investimento: saiba qual é a garantia que você pode dar ao alugar um imóvel

Muitos proprietários de imóvel para alugar exigem uma garantia
Thinkstock/Getty Images
Muitos proprietários de imóvel para alugar exigem uma garantia

Muito embora a figura do fiador seja a mais procurada pelos locatários interessados em alugar um imóvel, especialmente por ser a única totalmente gratuita, existem outras modalidades que podem corresponder melhor às necessidades de um futuro inquilino.

LEIA MAIS: “Era seguro fiança ou nada”: locatários enfrentam dificuldades em alugar imóveis

Para Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da Proteste, Associação de Consumidores, o primeiro passo, antes mesmo de sair à procura de um apartamento ou casa, é saber quais modalidades existem e já procurar imobiliárias e opções de imóveis que atendam a esse importante critério.

“É uma questão de lei e de mercado. As dificuldades do locatário são enormes e ele tem que saber disso. E se não tem os requisitos necessários, deve que buscar para ser bem atendido e para ter sua locação aprovada. E não é porque a lei existe que não podemos buscar alternativas no próprio mercado”, sugere a executiva.

Vale lembrar que essas modalidades de garantia têm como objetivo proteger o proprietário em caso de inadimplência por parte do inquilino, mas que não é uma obrigação do locador exigir uma delas ou oferecer tais opções. Conheça abaixo as modalidades mais comuns previstas na Lei do Inquilinato.

1. FIANÇA

Única modalidade gratuita, é aquela em que uma pessoa garante assumir as obrigações do devedor caso este não as cumpra. Não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador.

De acordo com o Código Civil, o credor, no caso, o proprietário do imóvel, não é obrigado a aceitá-lo se o fiador não comprovar ser uma pessoa idônea, ou seja, apropriada para aquela circunstância, se o fiador não morar no município onde tenha de prestar a fiança e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.

Vantagens:  É a única modalidade gratuita e uma das mais rápidas.

Desvantagens:  Além das exigências do proprietário e da imobiliária, há outro porém: o fiador tem direito de deixar de ser fiador a qualquer momento. É o que diz a lei: “o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 dias após a notificação do credor”.

Ter que pedir para um terceiro uma extensa documentação, não apenas dos imóveis que serão dados como garantia, mas alguns mais pessoais como o Imposto de Renda e contracheques, também é uma desvantagem.

2. SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA

Previsto na Lei do Inquilinato, o seguro fiança locatícia substitui o fiador nos contratos de locação e garante o pagamento do aluguel e dos demais encargos do locatário em caso de inadimplência.

Essa modalidade funciona a partir da contratação de uma apólice de seguro pelo inquilino, cujo proprietário é o único beneficiário. O valor do prêmio a ser pago depende da análise de créito de quem deseja alugar o imóvel, e por isso varia, geralmente, entre um a três vezes o valor do aluguel do imóvel.

Vantagens:  Por depender apenas da vontade do locador e da análise de crédito do locatário, o seguro fiança é a modalidade que dá mais liberdade e independência a quem está procurando um imóvel. Por vezes, o valor pode ser parcelado junto à seguradora.

Como em qualquer seguro, o de fiança locatícia também oferece algumas assistências gratuitas que podem ser interessantes como chaveiro, instalação de chave tetra, troca de segredo das fechaduras e reparos hidráulicos. Outros serviços exigem o pagamento de uma anualidade de cerca de R$ 70.

Desvantagens:  O valor do seguro fiança depende da análise de crédito e também do que o locador exige de cobertura do locatário. Por isso, é impossível saber antes de começar a negociação quanto se terá que desembolsar. O dinheiro pago pelo prêmio do seguro fiança não retorna. Grande parte dos contratos de seguro fiança é de renovação anual. Ou seja, a cada ano, é preciso investir um novo montante.

3. CAUÇÃO

Pode ser dada em bens móveis ou imóveis. No caso de bens móveis, a caução deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos. Os bens móveis são aqueles que podem ser transportados de um lugar ao outro sem sofrer danos, como objetos de valor ou um título, por exemplo.

Já os bens imóveis, como o próprio nome diz, referem-se a tudo o que não pode ser transportado, como uma casa ou um maquinário instalado em uma empresa. Em caso de caução de bens imóveis, essa deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula. Ou seja, é preciso registrar que esse bem estará vinculado a um contrato de locação.

Segundo a Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro não poderá exceder três meses de aluguel. Além disso, deverá será depositada em poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. Ou seja, o rendimento da poupança é do inquilino.

Vantagens:  A caução vale para todo o período do contrato. Em caso de caução em dinheiro, o valor retorna com rendimentos ao final do contrato.

Desvantagens:  Por vezes, exige o desembolso de um valor muito alto.

4. CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO

Desde 2005, os locatários sem fiador encontram esta quarta modalidade de garantia. Em termos gerais, significa dizer que o futuro inquilino oferece ao locador um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, como garantia.

Se aceito, o fundo será subordinado à tutela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para administração de sua carteira e rendimentos. É o que diz artigo 76 da Lei 11.196/2005, que deixa claro que empresas de capital aberto de previdência complementar privada e empresas seguradoras, como a própria Porto Seguro, poderão criar fundos de investimento com base, exclusivamente, em planos de previdência e seguro de vida.

Em caso de inadimplência do locatário, essas quotas de investimento serão entregues como garantia ao locador. Neste caso, o locador deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o que for suficiente para saldar a dívida.

Na lei, quem cede as cotas pode não ser o locatário, mas um terceiro, desde que este assine o contrato de locação como garantidor. As cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação de locação. A cessão deverá constar no contrato de locação, mencionando o prazo de duração, determinado ou indeterminado.

Vantagens:  Se o locatário já tiver um fundo de investimento e este for aceito como garantia, não há maiores custos envolvidos. Sem inadimplência, o dinheiro retorna com rendimentos.

Desvantagens:  Para começar um título de capitalização é preciso desembolsar em torno de 10 vezes o valor do aluguel, investimento que pode acabar sendo muito alto. Além disso, vários possuem uma taxa de administração que acaba por comprometer o rendimento do investimento.

    Faça seus comentários sobre esta matéria mais abaixo.