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Preços elevadíssimos do mercado imobiliário alimenta disputa entre conservacionistas e fundo de investimento

NYT

Tentar reformar um mercado vitoriano e criar escritórios descolados o bastante para o Google na parte mais velha dessa antiga cidade, não é uma tarefa para pessoas de coração fraco: pergunte para Geoff Harris. 

Na qualidade de chefe de desenvolvimento imobiliário da Henderson Global Investors, ele é o rosto por trás de uma proposta de 160 milhões de libras (ou US$ 266 milhões) para reformar um punhado de edifícios no histórico Smithfield Market, no coração do centro financeiro de Londres, projetados por Sir Horace Jones, o arquiteto responsável pela Tower Bridge.

De acordo com Harris, o projeto de Henderson é nobre e caro: restaurar a grandiosidade histórica dos prédios do mercado, integrando novos espaços para lojas, restaurantes e escritórios modernos que são desesperadamente necessários.

Seus oponentes discordam.

"Essa seria a pior mutilação de uma importante construção vitoriana em 30 anos", afirma Marcus Binney, fundador da Save Britain’s Heritage, um grupo de preservação que possui dois funcionários em tempo integral e um grande poder político.

Nas redondezas, Starbucks foi instalada em igreja

O debate em relação ao futuro do Smithfield, que atualmente faz parte de uma importante audiência pública, promete envolver muito dinheiro global – a Henderson é um fundo de investimento global avaliado em 70,8 bilhões de libras e com 1.000 funcionários – contra os conservacionistas locais, que contam com o apoio de alguns atores, dramaturgos e políticos famosos.

Porém, as querelas em torno do projeto para o Smithfield revelam questões mais profundas, incluindo o custo cada vez maior dos imóveis em Londres, a desigualdade que ele gerou e a questão de como melhorar a infraestrutura envelhecida de cidades culturalmente ricas, como Londres.

"Se as únicas pessoas que conseguem alugar um espaço nesse novo esquema forem 'institucionalmente aceitáveis', ou seja, nada de lojinhas familiares, isso irá reduzir a diversidade, o interesse e a oportunidade que a cidade é capaz de fornecer", afirma Eric Reynolds, fundador da Urban Space Management, que trabalha com os grupos conservacionistas que se opõem ao projeto.

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Eles fizeram planos para reformar o mercado vitoriano nos mesmos moldes de dois outros mercados populares de Londres: Covent Garden e Borough Market Hall. As construções do mercado de Smithfield ficam na Cidade de Londres, onde velhas ruínas e ruas de paralelepípedos convivem com grandes arranha-céus de metal e vidro. Nos arredores de Smithfield, uma Starbucks foi instalada confortavelmente em uma igreja do século XII, e o Royal Exchange, um café e fliperama muito popular, é frequentemente confundido com o Bank of England, que fica do outro lado da rua, em um prédio que não é tão bonito.

Local terá interface de transportes

Considerado um dos mercados cobertos mais bonitos da Europa no século XIX, o Smithfield fica no local que se tornará um dos centros de transporte mais agitados da capital britânica, conectando duas linhas de trem movimentadas após o término da construção. O local ficará a 40 minutos de cinco aeroportos e os vizinhos da área incluem o Goldman Sachs , a Amazon.com e o Google. Jovens funcionários de tecnologia do bairro vizinho de Shoreditch estão se mudando para a área, após os preços terem crescido demais.

Os negócios imobiliários comerciais crescem cada vez mais em Londres, com guindastes visíveis em todo o horizonte. Harris afirmou que a taxa de ocupação da Cidade de Londres é de 98,2%. A City of London Corp., o órgão civil que supervisiona o distrito financeiro, afirma que a taxa gira em torno de 91,5%, melhor que a média da década, que é de 90,4%. Nos arredores de Smithfield, Henderson está desenvolvendo 84.542 metros quadrados de escritórios em estilo neogótico.

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Essa não é a primeira vez que o mercado de Smithfield entra na dança do desenvolvimento imobiliário. Em 2007, a Thornfields conseguiu um contrato de aluguel de longo prazo junto à prefeitura e planejou derrubar o conjunto para construir um prédio de escritórios. Em meio aos protestos da English Heritage, o assessor do governo britânico para propriedades históricas, e de grupos conservacionistas, o governo deu início a uma audiência pública e um inspetor público não aceitou o plano de desenvolvimento.

A Thornfields quase foi à falência durante  a crise financeira e a Henderson adquiriu o contrato de locação em 2010 por uma quantia não revelada. De acordo com Harris, a Henderson gastou três anos e 10 milhões de libras para desenvolver um projeto "conservacionista". A empresa consertou goteiras no telhado e reforçou as vigas de sustentação abaixo dos edifícios, com investimentos de quatro milhões de libras no reforço das vigas rebitadas, além de 130.000 na estabilização das cantarias.

Mercado será transformado em prédio de escritórios

O velho mercado de peixes, que não é usado há mais de 30 anos, e o mercado geral, usado pela companhia ferroviária para diversas finalidades, serão convertidos em uma série de lojas e restaurantes, com prédios de escritório de até cinco andares. O projeto total terá 5.853 metros quadrados de lojas e 15.979 metros quadrados de escritórios.

"Nós demonstramos muita integridade", afirma Harris, acrescentando que 75% dos edifícios em questão serão mantidos em sua forma original.

Para renovar o mercado geral, Henderson irá demolir os telhados arejados apoiados em treliças elegantes e a cúpula central. Harris afirmou que boa parte da beleza histórica da estrutura se perdeu durante a Segunda Guerra Mundial. A construção foi substituída nos anos 1950 e nunca atraiu os turistas.

"Fiquei de queixo caído", afirma. "O local não é visto pelo público, nem é usado há 30 anos."

Reynolds tem outro ponto de vista. Ele ajudou a desenvolver o Spitalfields, outro mercado agitado, que a Ballymore, uma imobiliária de Dublin, vendeu para a Ashkenazy Acquisition por mais de 100 milhões de libras no ano passado. Ele afirma que o mesmo pode ser feito com o mercado de Smithfield, caso a Henderson aceite um retorno sobre o capital similar, mas com um lucro total mais baixo.

"Quando essas salas se forem, elas terão desaparecido para sempre", afirma.

Reynolds comentou que a afirmação da Henderson de que três quartos das construções permanecerão intocadas é enganosa, embora tenha usado um termo mais delicado, uma vez que a Henderson leva os porões em conta. As evidências expostas sugere que a proposta da Henderson de retirar o telhado do mercado retire boa parte do volume do edifício.

"Se você retirar o meio de uma catedral, não sobra nenhum lugar para sentar e rezar", afirmou Reynolds.

Após protestos, prefeitura convoca audiência pública

O projeto da Henderson é financiado pela Alberta Investment Management Co., um fundo avaliado em 70 bilhões de libras, que está investindo um bilhão de libras no mercado imobiliário londrino. O município aprovou o plano no verão do ano passado, em conjunto com a English Heritage, o Design Council CABE, a Comissão de Arquitetura e de Ambientes Construídos, e o prefeito de Londres, Boris Johnson.

Entretanto, ocorreram protestos e Eric Pickles, secretário das comunidades e do governo local, convocou uma audiência pública. A pesquisa foi encerrada em 7 de março e o inspetor deve levar até dois meses para escrever seu relatório com as recomendações para o governo. Então, Pickles irá decidir se aceita a recomendação, um processo que pode durar semanas.

Muita gente está magoada. Harris acredita que a afirmação de seus opositores de que os escritórios serão um espaço insosso não passa "de um desentendimento e uma provocação". Ele afirma não representar os plutocratas, conforme muitos sugeriram. "Eu acho que esse é um comentário inapropriado". E ele insiste que não se trata de uma batalha de Davi contra Golias. "Dizem isso apenas para ignorar nossas habilidades".

Henderson deixou claro que se o inspetor geral for contrário ao projeto, a empresa não tem nenhuma intenção de vender o local. Portanto, o mercado continuará abandonado. A oposição afirmou que isso não passa de "chantagem emocional".

"O Reino Unido está aberto aos negócios", afirma Harris, afirmando que os votos contrários poderiam interferir nos ciclos de investimento. "Isso poderia afetar a confiança e o sentimento dos investidores."

Reynolds discorda. Ele citou 40 anos de experiência na "transformação de edifícios arruinados em algo interessante".

"Somos a contrapartida aos grandes locadores que assumem a direção e mudam as coisas".

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