Verdades e mitos que você deve saber antes de comprar um imóvel

Por Marília Almeida - iG São Paulo

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Unidades com menos quartos são mais baratas? Comprar a casa própria na planta é mais vantajoso? Especialistas respondem as principais dúvidas

Thinkstock/Getty Images
A compra do imóvel está sujeita a riscos e baixos rendimentos, e também a promessas de valorização que podem não se concretizar

Antes de pegar a chave da casa própria, é necessária ter atenção e refletir muito para evitar dores de cabeça futuras e proteger o patrimônio financeiro.

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Para guiar futuros compradores, o iG ouviu consultores financeiros com o objetivo de verificar quais são os mitos e as verdades na hora da aquisição de um imóvel, seja para morar ou para investir.

Imóvel sempre se valoriza

Mito. Casas e apartamentos se valorizaram muito nos últimos dez anos no Brasil, mas não foi sempre assim, conta o consultor financeiro André Massaro. "Na década de 1980, com a hiperinflação, imóveis tiveram desvalorização real no País. A tese de que imóvel não desvaloriza é papo de corretor. A unidade pode até manter seu valor nominal, mas a inflação pode ter impacto sobre o investimento".

Para Massaro, uma bolha imobiliária, já registrada em outros países, como Estados Unidos e em alguns países da Europa, pode acontecer também no Brasil. "Portanto, é bom não contar com a valorização ao adquirir uma unidade. Ela pode ou não acontecer".

A valorização irá depender, principalmente, da evolução da renda dos futuros compradores, bem como a atividade econômica do País. "O conselho é o mesmo dado para quem investe em ações na bolsa de valores: o desempenho passado dos imóveis não garante o desempenho futuro", conclui Massaro.

Comprar uma casa ou apartamento é seguro

Mito. Quem compra um imóvel assume riscos imprevisíveis, que podem não estar incluídos em projeções econômicas.

Como consequência, especialistas costumam enquadrar o investimento em um imóvel como renda variável, assim como a aplicação em ações. Isso porque o valor da unidade pode oscilar ao longo do tempo, e fazer com que o dono do bem perca dinheiro caso queira revendê-lo naquele momento. É um risco médio, mas que existe, diz o professor da PUC-SP, Fabio Gallo.

Além disso, a liquidez de um investimento em um imóvel é menor do que a de outras aplicações financeiras. "Em uma emergência, não é possível contar que será possível vender a casa ou apartamento no prazo esperado e pelo preço que se quer. Isso depende de negociações", conta Gallo.

Apartamentos em andares altos e com face para o sol são mais valorizados

Verdade. Mais procuradas, estas unidades acabam tendo um custo um pouco maior, seja por conta do barulho (que quase sempre é menor) e o benefício de uma vista ampla no caso de andares superiores, ou a diminuição de problemas como mofo com a incidência maior de luz solar nos ambientes.

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Mas essas questões não devem ser decisivas para a compra, e nem o comprador deve esperar uma diferença substancial na valorização do imóvel ao longo do tempo por conta delas. "As características acabam sendo utilizadas mais como argumento de venda no lançamento do imóvel. No longo prazo, o futuro comprador irá encontrar menos opções à venda no empreendimento, e estas características ficam em segundo plano", diz o professor de finanças da PUC-SP, Fabio Gallo.

Imóvel na planta é mais vantajoso

Mito. O imóvel na planta só é mais barato por conta dos riscos do projeto, que os compradores compartilham com a incorporadora responsável pelo empreendimento. Não à toa, o preço da unidade aumenta conforme as obras avançam, o prédio está pronto para morar e é um imóvel usado.

O professor de finanças da PUC-SP, Fabio Gallo, pontua que os riscos do imóvel na planta são diversos: não é possível saber se a construção do imóvel será seguida à risca, se as obras irão atrasar ou se até a construtora irá pedir falência. “O desconto no valor da unidade pode não compensar a dor de cabeça e custos com multas e ações judiciais nestes casos”.

Obter renda com aluguel sempre compensa a compra

Mito. O rendimento com aluguéis pode não compensar o preço pago pelo imóvel. É necessário verificar qual o valor do aluguel a ser cobrado na locação da unidade, e calcular a remuneração mensal que poderá ser obtida com relação ao preço pago pela casa ou apartamento.

O retorno com aluguel pode ficar abaixo do oferecido por aplicações mais seguras" (André Massaro, consultor financeiro)

O resultado pode não compensar a compra com o objetivo de investir, e outras aplicações financeiras podem ser mais atrativas para o investidor. A renda obtida com aluguel também pode ser impactada por impostos, períodos sem inquilino (no qual o dono do imóvel tem de pagar as despesas com condomínio), inadimplência e reformas como consequência da falta de manutenção do imóvel pelos inquilinos.

Com taxas de juros mais altas, a tendência é que o investimento não compense, diz o consultor financeiro André Massaro. “Isso porque a remuneração do aluguel pode ficar abaixo da oferecida por aplicações de renda fixa, mais seguras”. Novamente, não é prudente contar com a valorização do imóvel, que depende de diversas variáveis.

Antecipar a quitação do financiamento é bom negócio

Verdade. Caso o dono do imóvel tenha planejado um pagamento maior do que as parcelas mensais, e este desembolso a mais não interfira no orçamento da família, antecipar a quitação do financiamento imobiliário reduz o pagamento de juros e diminui o custo final. Como resultado, alivia o orçamento futuro. “O banco é obrigado a dar descontos”, diz o professor da PUC-SP, Fabio Gallo.

Imóvel com menos quartos é mais barato

Mito. O número de quartos mais valorizado em um imóvel varia conforme a oferta e demanda dos compradores, bem como estratégias das incorporadoras.

Imóveis com três e quatro dormitórios podem ter sido mais valorizados em determinado momento, enquanto apartamentos de um quarto podem ter um metro quadrado com valor mais alto em algumas regiões de uma cidade, devido à maior procura e, consequentemente, maior liquidez de revenda. A possibilidade de cobrança de um valor maior pelo aluguel também pode atrair investidores para a compra de apartamentos menores.

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Segundo o professor de finanças da PUC-SP, Fabio Gallo, é difícil saber como o mercado imobiliário irá se comportar no futuro. “Existem muitos modismos. A saída é calcular o melhor custo benefício na hora da aquisição, de acordo com a necessidade”.

Reformar antes de vender sempre valoriza o imóvel

Verdade. Porém, a valorização depende da reforma. Isso porque, caso ela tenha um grande impacto no preço do imóvel, pode restringir a liquidez na hora de vender a unidade. “Colocar mármore ou torneiras sofisticadas na unidade pode não ter valor para o futuro comprador”, diz o professor da PUC-SP, Fabio Gallo.

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