Lucrou na venda de um imóvel? Veja como declarar no IR

Por Taís Laporta - iG São Paulo | - Atualizada às

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Consultores ensinam como informar corretamente ao Leão o ganho de capital na transferência de bens

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Imposto de Renda incide sobre o lucro na venda de imóveis

Toda vez que o contribuinte vende um bem de valor – como imóvel ou carro – é obrigado a declarar à Receita Federal o lucro obtido nesta transação, já que o Imposto de Renda incide sobre ele. Informar de maneira errada este ganho de capital é um dos motivos que levam à malha fina.

Por isso, consultores alertam que, fora os casos de isenção, qualquer bem ou direito que foram transferidos no ano-calendário anterior devem ser mencionados na declaração do IR. “Quem vendeu seu único imóvel no valor de até R$ 440 mil ou usou o dinheiro da venda para adquirir outro, dentro de 180 dias, está isento do imposto”, exemplifica Tethuo Ogassawara, sócio-diretor da KSI Brasil.

Têm isenção, ainda, perações de compra e venda inferiores a R$ 35 mil – e R$ 20 mil no caso do mercado de ações. Quem vendeu com lucro um imóvel que possuía antes de 1969 também está dispensado de pagar imposto, como lembra o diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil, Richard Domingos.

Na venda de um imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, há um desconto do imposto proporcional ao ano da compra (veja a tabela abaixo). “Por exemplo, um imóvel comprado em 1986, se vendido com lucro em 2012, teria redução de 15% no cálculo do ganho de capital”, explica o consultor da KSI.

Confira o desconto progressivo do IR sobre o lucro de imóveis antigos:

ANO DE AQUISIÇÃO   % DE REDUÇÃO   ANO DE AQUISIÇÃO   % DE REDUÇÃO   
1969100%197950%
197095%198045%
197190%198140%
197285%198235%
197380%198330%
197475%198425%
197570%198520%
197665%198615%
197760%198710%
197855%19885%


COMO DECLARAR O LUCRO

Domingos, da Confirp, recomenda ao contribuinte que baixe o aplicativo “Ganho de Capital”, no site da Receita Federal (veja abaixo), e preencha as informações de todos os bens transferidos a terceiros. “Os dados serão exportados para a declaração do IR, na ficha ‘Ganho de Capital’, e os rendimentos serão lançados nas categorias correspondentes ('Isentos' ou 'Tributados Exclusivamente na Fonte'), dependendo dos valores da operação”, instrui o consultor.

Receita Federal
Aplicativo da Receita ajuda a informar ganhos de capital no IR 2013


Depois, ao preencher a declaração do IR 2013, o contribuinte deve descrever o bem que foi vendido na ficha “Bens e Direitos”, com o valor de venda, a data da operação e o nome ou razão social e CPF/CNPJ do comprador, explica Domingos. “Na coluna ‘Situação em 31/12/2011’ deve-se repetir o valor lançado na declaração anterior. Já no tópico “Situação em 31/12/2012”, deve-se informar o valor zero”.

Leia mais: Principais dúvidas sobre como declarar imóveis no Imposto de Renda 2013

Se a venda do bem foi feita a prazo, as parcelas a receber, a partir de janeiro de 2013, precisam estar informadas em “Crédito Decorrente de Alienação”, na linha 52 da ficha de “Bens e Direitos”. Neste caso, deve-se colocar o valor do crédito, o prazo e as condições combinadas, além dos dados pessoais do devedor, orienta o diretor da Confirp.

POSSE PARCIAL E CONSTRUÇÃO

Se o contribuinte possuía apenas uma parte do bem (50%, por exemplo), deve declarar o ganho de capital da mesma forma, mencionando o valor proporcional a sua participação na venda, e sempre observando se há isenção, segundo Ogassawara, da KSI.

Caso o contribuinte tenha construído uma casa ou prédio e lucrado com sua venda, deve-se considerar o custo da construção, como explica o consultor Domingos. “O cálculo leva em conta o montante investido no imóvel, como o valor pago no terreno, benfeitorias, edificação, ampliação e gastos de regularização como impostos e registro em cartório”.

O especialista da KSI alerta que todos os gastos com a obra do imóvel, assim como o valor do terreno, devem ser comprovados com documentos legais.

Outra dúvida frequente é sobre a necessidade de atualizar anualmente na declaração o valor do imóvel, conforme sua valorização de mercado. Segundo os especialistas consultados, este procedimento não deve ser feito, a menos que o imóvel tenha sofrido modificações ou melhorias. Deve-se, portanto, declarar sempre o valor da aquisição do bem, até que ele seja vendido.

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