Estouro de bolha imobiliária no Brasil teria consequências menores, crê Shiller

Por Vitor Sorano - iG São Paulo | - Atualizada às

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Ao iG, profeta da crise das hipotecas nos EUA diz que, ainda assim, é preciso cuidado

Bloomberg/Getty Images
Shiller: 'eu sinto que alguém precisa expressar algum cuidado'

Uma bolha imobiliária no Brasil – se é que ela existe – não tem as mesmas dimensões e características da que de fato existiu no mercado americano. Se estourar, seu impacto também será menos expressivo, analisa Robert Shiller, profeta da crise das hipotecas nos Estados Unidos e professor da Universidade de Yale.

“Os bancos nos EUA estavam tão loucos em conceder empréstimos que o faziam até para quem não tinha emprego. Eles nem pediam provas de capacidade de pagamento. Então ficou muito maluco nos EUA. E pelo que sei não ficou tão maluco assim no Brasil então provavelmente não vai ser tão ruim”, diz Shiller ao iG.

Apesar da diferença de proporção entre o que se vê no Brasil e o que se viu nos EUA, Shiller alertou no início de setembro para o risco de uma bolha no Brasil. Com a declaração, emprestou sua autoridade a quem duvida da sustentabilidade dos preços dos imóveis no País, e irritou quem considera a desconfiança um exagero.

Leia também: Como se forma uma bolha imobiliária

Shiller ressalva não ter como provar sua hipótese, mas crê na necessidade de que a discussão seja feita. Afinal, rumores e desconfianças são elementos fundamentais na economia.

“Quem vende o imóvel está vendendo uma casa e o corretor geralmente fala bem do imóvel”, diz Shiller. ”Eu sinto que alguém precisa expressar algum cuidado.”


iG: O senhor esteve no Brasil recentemente. Pelo que ouviu e observou, como está o debate envolvendo a existência ou não de uma bolha imobiliária?

Robert Shiller: Não ouvi ninguém me dizer que há uma bolha. Alguém me mandou uma pesquisa em português sobre o assunto. Mas eu acho que a maioria dos brasileiros não acha que o aumento rápido dos preços dos imóveis é uma bolha.

E o senhor acredita ser positivo que não se fale sobre isso e se pense que não há uma bolha?

É difícil ser preciso nisso. Estou fora do Brasil, sou um estrangeiro, mas o que posso lhe dizer sobre as bolhas é que elas trilham um caminho em que, no começo, poucas pessoas dizem que é uma bolha. Conforme o tempo passa, a conversa fica cada vez mais alta e, eventualmente, começa a afetar as decisões das pessoas. É aí que a bolha acaba.

Então os rumores sobre bolhas podem afetar o mercado imobiliário?

Durante uma bolha as pessoas se preocupam em estar ficando para trás. Quem não tem uma casa acha que está perdendo uma grande oportunidade. Depois, a preocupação passa a ser sobre ter sido feito de bobo por ter comprado um imóvel durante uma bolha.

E isso poderia fazer com que as pessoas deixassem de comprar uma casa, um escritório ou um ativo baseado no mercado imobiliário?

Isso aconteceu nos EUA. A bolha começou a desacelerar em 2005 e, aí, as pessoas deixaram de comprar casas. E os preços caíram por volta de 40% em termos reais. Foi um colapso imenso e isso trouxe a crise financeira.

Quando o senhor disse suspeitar da existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro, e que deveria dizê-lo mesmo sem ter certeza, qual era o seu objetivo?

Talvez eu não devesse ter falado. Parece que há muitos vendedores que querem encorajar você a comprar. O dono do imóvel está vendendo uma casa e o corretor geralmente fala bem do imóvel. Eu sinto que alguém precisa expressar algum cuidado.

Há uma série de especialistas que negam a existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. Isso ocorreu nos EUA antes do estouro da bolha?

Sim, eu tive muitas discussões por volta de 2005 e 2006 [com economistas]. Em 2006 foi publicado o livro “Are you missing out the real estate boom?” [Você está perdendo a bolha imoiliária?, em tradução livre], de David Lereah, e eu debatia com ele. Ele disse que não havia bolha, que os preços iriam continuar subindo. Era um economista proeminente. Há um artigo do Federal Reserve de Nova York [uma das 12 autoridades monetárias regionais dos EUA] que diz não haver bolha imobiliária. Eu dizia crer na existência de uma bolha – a segunda edição do Exuberância Irracional [em que Shiller previa o estouro da bolha do mercado imobiliário americano] saiu em 2005. Eu me senti desconfortável, porque parecia não patriótico. Todo mundo dizia “está tudo indo bem e você está assustando as pessoas. Está gritando fogo no meio de um cinema lotado”. Mas eu não estava criando pânico. Isso iria acontecer mais cedo ou mais tarde.

Também era comum que o discursso de que há bolha seja reproduzido por leigos e não por grandes bancos, instituições de pesquisa?

Exato, eu lembro que eu estava em Miami para um conferência e o taxista me disse: "olhe para todas essas construções em andamento – os preços haviam crescido muito então estavam construindo muito. Isso vai acabar mal”. E eu entrei na conferência com economistas profissionais e eles estavam fazendo equações num quadro, mas não tinham ideia do que estava acontecendo à volta deles. Uma razão para isso é que economistas profissionais não querem ser responsáveis por assustar as pessoas. Busquei sobre bolha imobiliária [no site do Federal Reserve] e só havia uma [pesquisa] que mencionava isso, dizendo ser "possível, mas improvável haver uma bolha.” Ele [o pesquisador] trabalha no Banco Central americano. Ele vai chegar e dizer que há uma bolha no mercado imobiliário? Não, ele precisa conseguir uma permissão. Ele não pode dizer isso, porque parece mal. É o que acontece: o problema é que você não pode provar [a existência da bolha]. Se houvesse como dizer isso em números, seria diferente. Mas você não consegue provar, e ninguém quer assumir a responsabilidade de dizer. É o taxista que vê a coisa vindo.

Quando o senhor falou sobre o risco no Brasil, referia-se a uma bolha de abrangência nacional como ocorreu nos EUA, ou em algo mais localizado em cidades como Rio e São Paulo? Bolhas localizadas poderiam ter um impacto nacional se elas estouram ou murcham muito rapidamente?

Bom, bolhas ocorrem mais comumente em cidades glamurosas. A mais glamurosa no Brasil é Rio, e [o preço dos imóveis] mais que dobrou, mesmo com correção pela inflação. Era o que eu esperaria: o Rio seria a bolha do País, mas isso contaminaria outras partes também.

Um estouro da bolha no Rio poderia desencadear uma crise financeira nacional no Brasil, nas condições atuais?

Eu acho que não pode ser tão ruim. Não sou um especialista em Brasil, mas acho que vocês não têm uma cota de financiamento imobiliário [razão entre o valor do empréstimo e o valor total do imóvel] tão grande. Então seu sistema bancário é mais seguro. O que ocorria nos EUA é que não se exigia sequer documentação para dar empréstimos. [Os bancos] estavam tão loucos em conceder empréstimos que o faziam até para quem não tinha emprego. Eles nem pediam provas de capacidade de pagamento. Então ficou muito maluco nos EUA. E pelo que sei não ficou tão maluco assim no Brasil. Então provavelmente não vai ser tão ruim.

No artigo “Há uma bolha no mercado imobiliário?”, de 2003, o senhor menciona como três elementos constituintes de uma bolha imobiliária: o comprar para investir, a expectativa de que os preços vão subir rapidamente (acima de 10% por ano) e a influência de rumores que sustentam a ideia de que os preços vão continuar a subir rapidamente, como se fosse algo natural. Quais dessas condições o senhor vê hoje no Brasil?

Eu não conheço nenhum índice de expectativa. Apenas observações esporádicas me sugerem que as expectativas estão em alta. Não tenho nenhuma prova. É que também a economia passou por um renascimento nos últimos 20 anos, ou desde o governo Lula [2003-2010], e há um crescimento da classe média. Isso leva as pessoas a pensarem que é uma nova era e esse tipo de pensamento encoraja bolhas.

O Brasil passa por um período de alta das taxas de juros e estagnação no mercado de trabalho, após uma alta expressiva nos preços dos imóveis. Essas condições são suficientes para que uma eventual bolha imobiliária no Brasil estoure ou murche rapidamente?

Eu acho que sim. Não sei como prever quando vai acontecer, mas eu acho que poderia acontecer, e não subitamente. O que vimos no passado é que a bolha desacelera durante um ano e pouco e depois começa a cair. O mercado imobiliário residencial dá mais avisos, diferentemente do mercado de ações.

Como o governo deveria reagir para ajudar na transição de uma eventual situação em que haja uma possível bolha no mercado imobiliário para uma situação mais calma?

Eu não sei se há ciência exata porque estamos tentando lidar com as esperanças e aspirações das pessoas. É psicologia, então é difícil. Mas o governo poderia colocar mais exigências de um valor máximo de cota de financiamento, segurar os empréstimos bancários e aumentar as exigências para concessão de crédito. Poderiam fazer pronunciamentos dizendo que estão preocupados com o exagero dos preços no mercado. Vocês têm o Minha Casa, Minha Vida. Poderiam reduzi-lo.

E como tirar do mercado as condições que possam levar à emergência de futuras bolhas?

Eu acho que se deve olhar o mercado imobiliário como um indicador para política monetária. Quando o mercado está superaquecendo, é um motivo para se preocupar. Esse é um dos muitos fatores.

Os altos níveis de endividamento com outros tipos de crédito, não só o imobiliário, podem pressionar pelo estouro de uma bolha no mercado imobiliário?

O que eu percebi é que o mercado de crédito residencial brasileiro se desenvolveu. É uma coisa boa em geral, é uma boa tendência de longo prazo. Apenas ocorre que, agora, ele pode estar envolvido numa bolha, então pode ser que alguém queria desacelerá-lo temporariamente. Mas, no longo prazo, você pode ter um mercado de hipotecas muito melhor e não ter bolha. Eles não andam de mãos dadas.

Deveríamos, nesse sentido, evitar o incentivo ao desenvolvimento de um mercado secundário de hipotecas?

Talvez não é o melhor momento de fazer isso, mas no longo prazo o Brasil poderia se beneficiar do desenvolvimento um mercado secundário de hipotecas. É, geralmente, uma coisa boa.

Deveria haver condições para um resgate por parte do governo em caso de crise nesse mercado de hipotecas? Ou essa hipótese deveria ser explicitamente excluída?

É uma questão muito difícil. Como qualquer país, o Brasil deve cuidar da vulnerabilidade sistêmica dos mercados financeiros. O governo pode querer fazer um resgate, mas você não vai querer que as empresas contem com isso. Esse foi um problema nos EUA: os bancos pensaram que seriam resgatados e se tornaram pouco cuidadosos nos empréstimos.

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