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Fannie Mae e Freddie Mac, a engrenagem essencial do crédito imobiliário nos EUA

Os dois pilares do refinanciamento imobiliário nos Estados Unidos, Freddie Mac e Fannie Mae, hoje no centro de uma tempestade no mercado financeiro, vêm garantindo há 40 anos a fluência do mercado de crédito imobiliário comprando empréstimos nos bancos.

AFP |

Com seus verdadeiros nomes Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), os dois estabelecimentos são sociedades privadas que não são ligadas formalmente ao Estado americano, mas possuem uma linha de crédito garantida por este.

Esta facilidade permite às duas empresas emprestar dinheiro no mercado a taxas bem menores do que num banco. Todas as duas usam esta capacidade para cumprir sua missão, a de comprar empréstimos imobiliários dos estabelecimentos que subscrevem créditos.

Ao adquirir estes empréstimos, Fannie Mae e Freddie Mac permitem aos estabelecimentos de crédito se descarregar e poder assim conceder novos empréstimos. Eles garantem desta forma a manutenção da oferta de crédito a condições mais favoráveis do que se o mercado se regulasse sozinho.

Nenhuma das duas empresas concede empréstimos a particulares. O auge desses dois gigantes remonta ao início dos anos 70.

Criada em 1938, como estabelecimento público, com incentivo do presidente americano Franklin Roosevelt, como parte do New Deal que tirou o país da Grande Depressão, Fannie Mae passou a ser empresa privada em 1968. A Freddie Mac nasceu de uma lei votada pelo Congresso em 1970.

Desde então, suas carteiras de empréstimos cresceram a um ritmo sustentado, o da Freddie Mac mais que triplicou entre 1995 e 2007.

No fim de maio, seus compromissos chegavam a US$ 5,2 trilhões, ou seja um terço da capitalização da Bolsa de Nova York e mais de um terço do Produto Interno Bruto americano (PIB).

O raio de ação das duas empresas foi ampliado graças a um procedimento que transforma créditos em obrigações para vendê-las em seguida aos investidores.

Freddie Mac está assim na origem da primeira emissão de obrigações, em 1971, de títulos endossados a empréstimos imobiliários ("Mortgage-backed securities"). Ano passado, estas ações foram o principal motor da propagação da crise dos créditos imobiliários de alto risco, chamada "subprime", nos mercados financeiros.

Apesar do tamanho de seus ativos, Fannie Mae e Freddie Mac fizeram prova durante muito tempo de uma certa obscuridade em sua gestão, o que foi severamente criticado, antes de elas iniciarem uma reestruturação nos últimos anos.

No fim de 2004, Fannie Mae foi condenada pela SEC (autoridade que controla o mercado americano) por ter manipulado suas contas sobre produtos derivados, e pagou multa de US$ 9 bilhões.

Uma lei votada em 1992 prevê que, se o nível dos fundos próprios de um ou de outro dos dois estabelecimentos for considerado insuficiente pelas autoridades, elas podem ser colocadas sob tutela do Estado.

tu/lm/sd

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