Hoje, empreendimentos somam 2 milhões de m2; empresas abrem unidades lado a lado para dividir custos, como segurança e refeitório

Condomínio industrial em Jundiaí
David Santos
Condomínio industrial em Jundiaí
O conceito de condomínios chegou de vez nos imóveis industriais. Os lançamentos de empreendimentos deste tipo somarão 489 mil metros quadrados neste ano, quase 25% do estoque existente no Estado de São Paulo, de 2 milhões de metros quadrados, de acordo com um levantamento da consultoria imobiliária Herzog. Nesta modalidade, as empresas dispensam um endereço exclusivo e suas unidades ficam em condomínios, lado a lado com outras companhias.

Os primeiros empreendimentos do tipo surgiram na década de 90, mas foi a partir do ano passado que o modelo ganhou força entre investidores e empresas. “Devido à instabilidade da economia brasileira, poucos investidores queriam apostar no segmento. Por isso, o estoque cresceu devagar nos últimos 15 anos” afirma Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog. Segundo ela, a maioria dos empreendimentos feitos até então foi construído sob encomenda para locação a uma empresa pré-determinada.

O aumento da confiança na economia brasileira mudou as perspectivas para o setor. A expansão das empresas brasileiras e a abertura de subsidiárias de grupos multinacionais no Brasil demandam mais espaços para o segmento industrial. A mudança de cenário aliada à redução da atratividade de aplicações em ações ou em renda fixa abriu espaço para investimentos mais arriscados, chamados de especulativos porque não há um locador pré-definido no momento do lançamento.

Gilson Schilis, dono da incorporadora Fulwood
David Santos
Gilson Schilis, dono da incorporadora Fulwood
Uma delas é a Fulwood Empreendimentos, do empresário , que reúne 250 mil metros quadrados de área em cinco condomínios lançados _quatro em Jundiaí e um em Sorocaba. Schilis entrou no setor de incorporação no ano 2000, após atuar por 20 anos como executivo e empresário do setor industrial. “Sempre que eu precisava alugar uma área para a indústria, não achava locais prontos adaptados para o setor. Por isso, entrei neste mercado”, afirma.

Outra empresa que desponta neste segmento é a GR , que lançará dois condomínios industriais neste ano _64 mil metros quadrados no total_ e planeja outros dois para o ano que vem. Desde a criação da empresa, em 2007, um dos principais focos foi a prospecção de empreendimentos industriais para geração de renda via locação, afirma o gerente de incorporação da GR, André Gavazza.

Até mesmo a Racional Engenharia, focada no setor de construção civil, resolveu incorporar um condomínio industrial. “É um investimento de cunho estratégico, para diversificar a receita do grupo”, afirma Erika Matsumoto, gerente-executiva da empresa. Segundo ela, a Racional tinha um terreno há mais de 20 anos na região metropolitana de São Paulo e viu uma oportunidade de negócios com a construção do Rodoanel: a área fica no cruzamento da estrada com a rodovia Raposo Tavares. A meta da Racional é alugar o espaço para empresas logísticas, por um valor entre R$ 20 a R$ 25 por metro quadrado. Ao todo, o projeto receberá investimentos de R$ 250 milhões e terá mais de 100 mil metros quadrados de área construída.

Rentabilidade com aluguel de galpões

André Gavazza, gerente de incorporação da GR Properties
David Santos
André Gavazza, gerente de incorporação da GR Properties
Os investimentos são altos. O primeiro condomínio industrial da GR, lançado em Jundiaí, custou R$ 55 milhões. Os recursos são captados com investidores, que compram participações no empreendimento para posteriormente lucrar com os alugueis. O retorno oferecido é de, no mínimo, 15% ao ano. Neste empreendimento, a maioria dos investidores é pessoa física, afirma Gavazza. “Mas a tendência do mercado é uma migração para os investidores institucionais, como fundos de investimento e de pensão.”

A Petros, fundo de pensão dos funcionários da Petrobras, por exemplo, afirma que não possui participações em nenhum condomínio industrial no momento, mas estuda o segmento. “É um mercado com boa perspectiva de crescimento, com rentabilidades atrativas e contratos de longo prazo”, afirmou a instituição, em nota ao iG. A meta da Petros é aumentar de 2,33% para 4% a participação do segmento imobiliário na carteira de investimentos do fundo.

Corrida por terrenos

Assim como os demais segmentos do mercado imobiliário, a área industrial também vê uma corrida por terrenos. Neste setor, a competição é ainda maior, pois os condomínios devem ser lançados em locais estratégicos, de fácil circulação de mercadorias. Segundo a consultoria Herzog, a maioria está a um raio de 100 km da capital paulista e próximo às principais rodovias do Estado, como Anchieta, Bandeirantes, Castello Branco e em todo o Rodoanel.

As incorporadoras já reclamam dos preços de terrenos. Gavazza, da GR Properties, que atua em áreas próximas a capital paulista, estima que as áreas próximas ao trecho Sul do Rodoanel aumentaram até cinco vezes de preço. Além da limitação de áreas, o acesso restrito a rodovias reduz ainda mais a oferta de áreas e pressiona os preços dos bons terrenos.

Schilis, da Fulwood, concorda que os preços subiram, mas afirma que parte da alta é uma demanda real pelas áreas e outra é especulativa. “Os donos dos terrenos recebem várias consultas para venda e entendem que o mercado está demandado, por isso, querem cobrar mais”, afirma o empresário. “Mas os condomínios industriais são viabilizados de trás para frente, pelo preço do aluguel. Se o terreno for muito caro, a conta não fecha e as incorporadoras não vão comprar.”


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