O sonho da casa própria é repleto de dúvidas. Comprar um imóvel na planta ou já pronto? Juntar todo o valor ou financiar? E os questionamentos só aumentam em períodos de crise econômica e alta do desemprego como é a atual realidade brasileira.
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Ao pensar em longo prazo, muitos brasileiros têm optado pela compra de imóveis na planta, já que eles costumam ser bem mais baratos e tem valorização significativa após a entrega. Porém, segundo orientação da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA) é necessário cautela, uma vez que corre-se o risco do imóvel ter atraso na entrega, além de outros problemas bem mais complexos.
"Podem ocorrer atrasos na obra, defeitos na construção, problemas estruturais, não cumprimento de promessas e, em caso de fraude ou se a construtora pedir falência, o comprador ainda corre de não ter o bem entregue. Então, como o próprio site da Caixa sinaliza, é justo que o comprador tenha um bom desconto no preço para correr o risco", adverte Marco Aurélio Luz, presidente da entidade de defesa dos mutuários.
Ainda segundo o especialista da AMSPA, esses imóveis são mais baratos justamente pelo risco que envolve esse investimento. "O que se compra na verdade é a promessa de que a obra ficará pronta. Ao assinar o contrato de compra e venda, o comprador passa a compartilhar com a incorporadora a responsabilidade pela conclusão da obra."
Por não ser possível prever o que acontecerá futuramente após a assinatura do contrato, a AMSPA listou algumas medidas que podem diminuir prejuízos futuramente; veja quais são:
Conheça a construtora
Pesquisar sobre a empresa que pretende fechar o negócio é palavra de ordem. Seja uma construtora, imobiliária ou corretora, é essencial verificar a empresa em órgãos de defesa do consumidor e só assine um contrato caso a empresa tenha uma boa reputação no mercado;
Investigue a obra
Interessou-se por um apartamento ou uma casa? Confira os registros do mesmo e da construção na Prefeitura da cidade em que a aquisição será feita;
Visite o local da construção
Converse com a vizinhança sobre como são os serviços de infraestrutura do local. Verifique coisas como o sistema de água, esgoto, transporte, saúde, feiras livres, comércio e escolas do local de interesse. A AMSPA indica ainda que o consumidor procure saber quais são as taxas de IPTU e condomínio da região;
Planejamento financeiro
Ao assinar um contrato, leia atentamente às exigências do mesmo. A construtora exigirá um valor de entrada, que pode ser parcelado. O valor das parcelas não pode comprometer mais que 30% de sua renda. Não corra o risco de não conseguir fazer os pagamentos futuros. Lembre-se que, até a entrega das chaves as prestações são reajustadas pelo índice Nacional do Custo da Construção (INCC).
Após da entrega das chaves, quando o apartamento ou a casa já está pronta, é necessário à quitação ou financiamento. É nessa hora que o consumidor deve pesquisar as mais variadas instituições financeiras para ter segurança em relação aos valores que serão pagos, os juros que vão incidir sobre o financiamento e demais custos que envolvem a transação;
Custos extras
Por ser um investimento de longo prazo, custos extras durante as obras e imprevistos financeiros podem ocorrer. Para evitar desespero em casos como estes, o indicado é que o consumidor tenha uma reserva de 50% do valor do bem adquirido em FGTS , poupança ou aplicações;
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Financiamento
Tenha a certeza de que o seu crédito será aprovado pela instituição financeira. O processo pode demorar alguns meses e impedir a entrega das chaves, ou o imóvel pode encarecer e você não ter renda para obter o financiamento bancário. Neste caso, você terá de desistir do imóvel e solicitar o reembolso via ação judicial;
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Custos previstos
Além dos valores para entrada, custos bancários e taxas, o consumidor deve levar em consideração que a compra de uma residência envolve despesas com impostos, escrituras e registro do mesmo;
Atraso na obra
Segundo a associação, atrasos na entrega da obra costumam variar de seis meses a três anos. Para evitar que a empresa estenda demais o prazo de entrega e não cumpra com as suas obrigações, exija que a data da entrega do bem adquirido esteja estabelecida em contrato. “Não aceite cláusulas que permitam a prorrogação da entrega das chaves, o Procon considera essa prática lesiva ao consumidor”.
Verifique se o contrato prevê penalidades em caso de atraso pela construtora. Forme uma comissão de representantes com outros compradores para acompanhar o andamento da obra. Se ainda assim o imóvel atrasar, exija seus direitos de ser ressarcido pelos danos morais e materiais;
Problemas com a construtora
Durante as obras, a construtora pode contrair dívidas e até falir. Em casos de falência a AMSP instrui o consumidor a abrir processo por danos morais e materiais, e esperar que a empresa pague todos os impostos e custos trabalhistas para poder reaver o valor investido. “O ideal é exigir o regime de afetação patrimonial para resguardar o investimento”;
Patrimônio de afetação - Mesmo não sendo obrigatório, o regime de afetação patrimonial é uma declaração da construtora, registrada em cartório, na qual os recursos destinados àquela obra ficam separados do patrimônio da incorporadora. A contabilidade também é feita em separado e fiscalizada pela comissão de representantes dos compradores;
Defeitos ou vícios de construção
Ir conhecer outros empreendimentos da construtora que pretende adquirir a sua residência ajuda o consumidor a ter noção do trabalho da empresa e verificar se houveram problemas com a entrega, com as áreas comuns.
A associação afirmou ainda que para prevenir possibilidades de defeitos ou vícios de construção, como: rachaduras, infiltrações, problemas de infraestrutura e acabamento, uso de materiais de baixa qualidade, desníveis entre os andares, áreas menores do que as previstas - é imprescindível a formação da comissão de representantes para acompanhar a construção;
Memorial descritivo - A lei exige que para comercializar um empreendimento, a incorporadora deve registrar em cartório, a prova de propriedade do terreno, o cálculo exato da área do prédio, o projeto de construção aprovado pela Prefeitura e a descrição do acabamento e do material a ser utilizado na obra.
A construtora deve seguir à risca o documento. Mantenha uma cópia do memorial descritivo junto da documentação do imóvel. Caso a construtora não cumpra o que foi prometido, o mutuário pode exigir a substituição do material, obter desconto no preço do apartamento ou cancelar o contrato com a devolução dos valores pagos;
Registre o contrato
Leia atentamente todas as cláusulas do contrato antes de assiná-lo. Consulte a AMSPA em caso de dúvida. Se possível firme o acordo na presença de um tabelião responsável, isento de compromissos com a incorporadora, tornando a escritura pública. Depois de fechar o negócio, registre em cartório o contrato de compra e venda. O registro garante seus direitos sobre a propriedade e a construtora não poderá fazer mudanças no projeto inicial sem o seu consentimento. Caso a obra não seja finalizada, o mutuário torna-se proprietário do terreno do bem automaticamente;
Seguro
Atenção aos contratos de seguro feitos para a obra. Saiba quem é o beneficiário, se for a própria incorporadora, desista. O beneficiário deve ser o comprador. Caso a construtora não termine o empreendimento, a seguradora assumirá o compromisso e livrará o mutuário do prejuízo;
Ação judicial
Guarde todos os folhetos, fotos de maquete, papeis e e-mails trocados com a incorporadora, desde o estande de vendas. Tudo pode ser usado como prova, em caso de haver necessidade de uma ação judicial contra a construtora devido a problemas após assinatura do contrato de compra do imóvel.
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